Diverse Insolvenzen bei der Project-Gruppe belasten auch die geschlossenen Fonds

[Stefan Loipfinger]

Am 9. August 2023 wurde eine Nachricht zu mehreren Insolvenzen bei der Project-Gruppe aus Bamberg/Nürnberg bekannt, die rund 30.000 AnlegerInnen mit einem Investitionsvolumen von 1,4 Millilarden Euro erschütterte. Sie zeichneten geschlossene Immobilienfonds der Project-Gruppe. Konkret wurden folgende Publikumsfonds aufgelegt:

• PROJECT Fonds STRATEGIE 1
• PROJECT Fonds STRATEGIE 2
• PROJECT Fonds STRATEGIE 4
• PROJECT Fonds STRATEGIE 5
• PROJECT Fonds STRATEGIE 6
• PROJECT REAL EQUITY Fonds 7
• PROJECT REAL EQUITY Fonds 8
• PROJECT REAL EQUITY 9
• PROJECT REAL EQUITY 10
• PROJECT REAL WERTE 11
• PROJECT REAL WERTE 12
• PROJECT Wohnen 14
• PROJECT Wohnen 15
• PROJECT Metropolen 16
• PROJECT Metropolen 17
• PROJECT Metropolen 18
• PROJECT Metropolen 19
• PROJECT Metropolen 20
• PROJECT Metropolen 21
• PROJECT Metropolen 22

Derzeit betroffen von den Insolvenzen ist die Immobiliensparte der Project-Gruppe. Konkret sind das folgende Unternehmen:

• PROJECT Real Estate AG (Holding): Insolvenzantrag angekündigt
• PROJECT Immobilien Projektentwicklungs GmbH: Insolvenzantrag am 11. August 2023
• PROJECT Immobilien Management GmbH: Insolvenzantrag am 9. August 2023
• PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH: Insolvenzantrag am 9. August 2023

Was heißt das nun für die AnlegerInnen? Da die Fonds über Zwischengesellschaften das Geld der AnelgerInnen in verschiedenste Immobilienentwicklungen steckten, wird der Ausfall der wesentlichen Dienstleister je nach Entwicklungsstand unterschiedlich wirken. Verluste sind durch die Bank zu befürchten, über die jeweilige Höhe ist derzeit keine seriöse Prognose möglich. Die bisher bestellten InsolvenzverwalterInnen der Kanzlei Schultze & Braun verfolgen zumindest Sanierungsabsichten. Ein positiver Abschluss würde die Verluste begrenzen. Dagegen spricht allerdings, dass die Geschäftsleitung jeweils Regelinsolvenzverfahren beantragte und deshalb offenbar die Chancen auf eine Sanierung nicht sieht. Denn bei ernsthaften Sanierungsabsichten wären Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung mit der Absicht der Sanierung beantragt worden.

Da ein solches Insolvenzverfahren für die meisten AnlegerInnen ganz viele Fragen aufwirft, mit denen sie in ihrem Leben noch nie konfrontiert wurden, ist ein Austausch untereinander sehr hilfreich und sinnvoll. In diesem Forum dürfen Sie keine konkrete Rechtsberatung erwarten! Allerdings tauschen Sie sich mit vielen ebenfalls betroffenen AnlegerInnen aus. Das hilft zum einen emotional, da Geschädigte nicht das Gefühl haben, mit den Problemen allein zu sein. Zum anderen kann es auch helfen, wichtige Informationen zum Verlauf zu erhalten, die eventuell unsinnige Kosten sparen oder durch gemeinschaftliches Handeln Kosten reduzieren.

Mit einer Registrierung in diesem Forum entstehen keinerlei Kosten oder Verpflichtungen! Alles ist und bleibt freiwillig. Ich als Betreiber bin seit 30 Jahren journalistisch im grauen Kapitalmarkt unterwegs (z.B. Wikipedia zu Stefan Loipfinger, Gutachten für den Verbraucherzentrale Bundesverband vom November 2022 oder Loipfinger als Sachverständiger im Finanzausschuss). Meine Aufgabe ist das Forum zu moderieren und bei Bedarf Dinge zu organisieren. Ob es am Ende helfen wird, Ihre zu erwartenden Verluste zu minimieren, kann ich nicht versprechen. Ich verspreche allerdings mit Transparenz dafür zu sorgen, dass Sie bessere Entscheidungsgrundlagen haben.

Wichtiger Hinweis: Dies ist ein ohne Registrierung lesbarer Beitrag zu den Problemen bei der Project-Gruppe, um AnlegerInnen vor einer Registrierung etwas mehr Informationen zu geben, welche Inhalte im Forum nach einer kostenlosen Registierung zu erwarten sind. Antworten von registrierten ForumsteilnehmerInnen zu diesem Beitrag sind ebenfalls frei zugänglich lesbar.
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[Stefan Loipfinger]

Auch in diesem ohne Registrierung zugänglichen Bereich möchte ich eine kurze Information teilen, die mir größere Sorgen bereitet. Heute hat die PROJECT Vermittlungs GmbH einen Antrag auf Regelinsolvenz gestellt. Nach den Pleiten auf der Real-Estate-Seite gibt es nun auch die erste Insolvenz auf der Investmentseite.

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Quelle: Homepage Project mit eigenen Ergänzungen

Das wirft jetzt natürlich Fragen auf, die auf viel größere Probleme hindeuten. Gewöhnlich gut informierte Kreise schrieben dazu sehr treffend: "Warum jetzt auch die PVG in Insolvenz geht, ist für mich in keinster Weise nachvollziehbar!" Dem kann ich mich nur anschließen. Welche Verflechtungen sind dafür verantwortlich? Warum hat die Trennung von Real-Estate-Bereich und Investment-Sparte nicht funktioniert?

Wenn Sie die gesamte E-Mail mit den darin genannten Hintergründen lesen wollen, finden Sie diese im registrierten Bereich ...

[Stefan Loipfinger]

Kerstin Kondert vom Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz e.V. hat als Erste über den sofortigen Ausschüttungsstopp bei allen Project-Fonds berichtet: https://www.aktionsbund.de/2023/08/9764/

Morgen werden alle AnlegerInnen diese Information auch direkt von der Project-Fondsverwaltung erhalten. Project formuliert das so, dass es gewinnunabhängige Entnahmen nicht mehr geben wird. Man will die Liquidität schonen und den Fortbestand gewährleisten. Das ist schon eine harte Begründung, die doch etwas erstaunt. Wieso ist der Fortbestand überhaupt gefährdet? Natürlich ist es nachvollziehbar, dass man nicht weiter Substanz ausschüttet (wie man es in der Vergangenheit ja intensiv zum Suggerieren einer Rendite tat). Aber wurden die Fondsgesellschaften so stark geplündert, dass die liquiditätsmäßig planbaren Ausschüttungen verzweifelt in Objektgesellschaften verschoben wurden? Warum werden nicht endlich Fakten kommuniziert, mit denen die 30.000 AnlegerInnen etwas anfangen können? Und noch eine Frage treibt mich um: Gilt das auch für die Special-AIFs mit institutionellen Investoren?

Je länger Project dringende Fragen nicht beantwortet, desto größer und berechtigter werden Spekulationen!

Mehr dazu im Forum nach einer kostenlosen Registrierung: ucp.php?mode=register

[Stefan Loipfinger]

So schnell habe ich noch nicht damit gerechnet. Aber jetzt ist schon die erste Welle bekannt: 56 der 118 Projektgesellschaften haben Insolvenzantrag gestellt. Weitere werden folgen, wie der vorläufige Insolvenzverwalter Volker Böhm von Schultze & Braun in einer Pressemitteilung schreibt.

Hier finden Sie einen ersten Beitrag von mir dazu in meinem Blog: 56 Project-Investments sind insolvent

Die Pressemitteilung sowie auch eine erste Liste mit den Namen von insolventen Projektgesellschaften finden Sie im registrierten Bereich des Forums.

[JoS-MZ]

Ich persönlich finde es eher positiv und schließe mich der Meinung des IV an.
Durch die Regel-Insolvenz der Gesellschaften die für die Bauleitung/-Ausschreibung etc. verantwortlich waren, standen die Baustellen seitdem still.
Durch die Insolvenzen der ersten Objektgesellschaften kann nun der IV die Fertigstellung etc. begleiten, anschieben.

So schnell habe ich noch nicht damit gerechnet. Aber jetzt ist schon die erste Welle bekannt: 56 der 118 Projektgesellschaften haben Insolvenzantrag gestellt. Weitere werden folgen, wie der vorläufige Insolvenzverwalter Volker Böhm von Schultze & Braun in einer Pressemitteilung schreibt.

[darmstadtdbr]

Aber wie erklärt es sich, dass die 56 involvantgemeldete Objektgesellschaften, sofern diese eine lauftende Bauprojekt hat, meistens in relativ frühe Phase der Bauleistungen stehen. Solche Gesellschfaten, die ihre Bauprojekte bereits fortgeschritten sind, stehen nicht in der Liste.

[mopswombard]

Aber wie erklärt es sich, dass die 56 involvantgemeldete Objektgesellschaften, sofern diese eine lauftende Bauprojekt hat, meistens in relativ frühe Phase der Bauleistungen stehen. Solche Gesellschfaten, die ihre Bauprojekte bereits fortgeschritten sind, stehen nicht in der Liste.

weil man die am einfachsten in die Insolvenz schicken kann. Für mich zeigt dies hoffentlich, das der Insoverwalter seinen Worten auch Taten folgen lässt und Objekte , die weit fortgeschritten sind, zu Ende baut. Das wäre das Positive an der jetzigen Meldung.

[Stefan Loipfinger]

Die bisher bekannten Namen umfassen 33 Gesellschaften, von 56, die bereits Insolvenz angemeldet haben. Das heißt, 23 Namen aus der ersten Welle sind noch nicht bekannt.
Dann werden nach den Worten des vorläufigen Insolvenzverwalters noch weitere Folgen. Nach meiner Schätzung werden zwei von drei Projektgesellschaften in den nächsten in die Insolvenz gehen. Nachfolgendes Schaubild, das die typische Struktur der Fonds darstellt, ist bewusst mit einer entsprechenden Quote an roten Projektgesellschaften gewählt.

Nach meinem Kenntnisstand werden alle Stadien der Projektentwicklung betroffen sein.
Und ich habe auch gehört, dass es die erklärte Absicht des vorläufigen Insolvenzverwalters ist, vor allem die im Bau bereits weit fortgeschrittenen Projekte fertigzustellen. Das fände ich sowohl für die Wohnungskäufer als auch für die AnlegerInnen der Fonds das Beste.

[wolfgangfm]

Als Investor in den PROJECT REAL EQUITY Fonds 7 GmbH & Co. KG i. L, der sich seit 12/2021 in Liquidation resp. Deinvestition befindet, erhielt ich heute, am 04.09.2023, von derselbigen folgendes Schreiben (auszugsweise) :

Auswirkungen auf Ihre Beteiligung:
Die eingesetzten, vorläufigen Insolvenzverwalter sind sehr zielstrebig und mit Hochdruck dabei, sich einen umfassenden Überblick über die Gesamtsituation zu verschaffen.
Neben dem Vorstand und den Geschäftsführungen sind auch viele Mitarbeitende momentan intensiv damit beschäftigt, die Insolvenzverwalter hierbei tatkräftig zu unterstützen und ihnen in der Zuarbeit alles Notwendige zur Verfügung zu stellen. Die Auswirkungen der Insolvenzanträge auf die Objektgesellschaften (Bauprojekte) und somit auch auf Ihre Beteiligung werden im Moment geprüft und wird aufgrund der Vielzahl der Bauprojekte noch etwas Zeit in Anspruch nehmen. Daher bitten wir Sie an dieser Stelle um Geduld.
Wir möchten betonen, dass die PROJECT REAL EQUITY Fonds 7 GmbH & Co. KG i. L. separat geführt wird und von den Insolvenzen in anderen Gesellschaften nicht unmittelbar betroffen ist. Dennoch nehmen wir die Situation sehr ernst und prüfen derzeit sorgfältig, ob und inwieweit sich die Entwicklungen auf Ihre Fondsgesellschaft und Ihre Investition auswirken.
Maßnahmen zur Sicherung der Investoreninteressen:
Um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren, hat sich die Fondsgeschäftsführung dazu entschieden, die Desinvestitionsauszahlungen vorerst auszusetzen. Diese Maßnahme dient in erster Linie dazu, die Liquidität Ihrer Beteiligungsgesellschaft zu schonen und den Fortbestand soweit möglich zu gewährleisten.
Auch in dieser Phase besteht unsere oberste Priorität darin, Ihre Investition zu schützen und bestmöglich zu managen. Wir werden Sie über weitere Entwicklungen informieren und sind bestrebt, transparent und verantwortungsbewusst zu handeln.

Hinzuzufügen wäre, dass dieser Fond in 2022 bereits mit 2 Auszahlung ca. 12% meiner Beteiligung ausgeschüttet hat.

[Stefan Loipfinger]

Als Investor in den PROJECT REAL EQUITY Fonds 7 GmbH & Co. KG i. L, der sich seit 12/2021 in Liquidation resp. Deinvestition befindet, erhielt ich heute, am 04.09.2023, von derselbigen folgendes Schreiben (auszugsweise) :
[...]
Hinzuzufügen wäre, dass dieser Fond in 2022 bereits mit 2 Auszahlung ca. 12% meiner Beteiligung ausgeschüttet hat.

Trotz der laufenden Liquidationsphase war der Der PROJECT REAL EQUITY 7 i. L. zum Ende des ersten Halbjahres 2022 immer noch an insgesamt 47 Immobilienentwicklungen beteiligt. Angesichts der prospektierten Renditeerwartung von 12 %–14 % p.a. vor Steuern auf Zielfondsebene ist der bisherige Verlauf deutlich unter Plan.

Mehr zu diesem und anderen Fonds finden sich im internen Bereich.

[wolfgangfm]

Angesichts der prospektierten Renditeerwartung von 12 %–14 % p.a. vor Steuern auf Zielfondsebene ist der bisherige Verlauf deutlich unter Plan.

Solche Zahlen einer projektierten Renditeerwartung sind mir, zumindest schriftlich, nicht bekannt.
Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation der gesamte Immobilien- und Baubranche ist für mich primär der Erhalt meiner dokumentierten Zeichnungssumme relevant.

[Stefan Loipfinger]

Solche Zahlen einer projektierten Renditeerwartung sind mir, zumindest schriftlich, nicht bekannt.
Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation der gesamte Immobilien- und Baubranche ist für mich primär der Erhalt meiner dokumentierten Zeichnungssumme relevant.

Das spricht für Ihren Finanzberater, wenn er diese Zahlen nicht in den Vordergrund stellte. Fakt ist aber, dass mit der Überschrift "Prognostizierte Ausschüttungen/Wirtschaftlichkeit" auf Seite 13 des Verkaufsprospekts steht:

Für den Zielfonds ist eine Renditeerwartung von 12 %–14 % p. a. vor Steuern vorgesehen.

[Ffmth]

Für den Zielfonds ist eine Renditeerwartung von 12 %–14 % p. a. vor Steuern vorgesehen.

Da liegt dann die Betonung auf Zielfondsebene. Die Kosten des Fonds (Vertrieb, laufende Verwaltung etc.) gehen davon ab. Aber wer achtet schon auf solche Details und die Prospekte sind formal wahrscheinlich korrekt. Die 12 %–14 % p. a. vor Steuern bleiben wohl hängen.

[Stefan Loipfinger]

Zwischenzeitlich sind 55 Namen von insolventen Immobilienentwicklungsgesellschaften der Project-Gruppe bekannt.
Am stärksten betroffen von den Insolvenzen sind die Fonds Project Metropolen 18 und Project Metropolen 19, die jeweils zu 70 Prozent in vorläufig insolvente Immobilienentwicklungsgesellschaften investiert sind.

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Mehr Informationen dazu finden Sie im für kostenlos registrierte NutzerInnen zugänglichen Bereich.

[Stefan Loipfinger]

Rund 20.000 AnlegerInnen haben in die Project-Fonds ab der Nummer 11 investiert. Diese vollregulierten AIFs (Alternative Investmentfonds) werden von der Projekt Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft betreut. Deren Kommunikationsverhalten ist fast zwei Monate nach den ersten Insolvenzanträgen immer noch verhalten. Auf Nachfrage hat man mir nun allerdings Zahlen genannt, wie viel Geld bei diesen Fonds aktuell in den 56 insolventen Immobilienentwicklungsgesellschaften steckt. Im gewichteten Durchschnitt sind es 62 Prozent. Das ist deutlich mehr, als Ende 2021 an diese 56 Projektentwicklungen geflossen war. Von den großen Fonds überdurchschnittlich betroffen sind der PROJECT Reale Werte Fonds 12 mit 70 Prozent und der PROJECT Metropolen 18 mit 67 Prozent. Beim Metropolen ist das besonders problematisch, da dieser 2018 aufgelegte Fonds noch nicht die Kosten verdiente und Ende 2021 selbst unter Einrechnung der nicht realisierten Wertveränderungen einen kumulierten Verlust von 18,4 Millionen Euro auswies.

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[Stefan Loipfinger]

Ich bin zunehmend skeptisch, was die Zukunft für die Project-Fonds anbelangt. Offenbar nutzt Böhm ein Systemproblem zu seinem Vorteil, wie ich es in meinem heutigen Newsletter geschrieben habe:

Ende Oktober naht. Volker Böhm von Schultze & Braun muss deshalb bei den ersten Insolvenzen der Project-Gruppe seine Gutachten beim Gericht abliefern. Manches wird dann klarer sein. Ob das allerdings gute Nachrichten für die AnlegerInnen sein werden, wage ich zu bezweifeln. Ich frage mich ohnehin, welche Rolle der vorläufige Insolvenzverwalter am Ende aus Sicht der Eigenkapital gebenden Project-Fonds spielen wird. Es liegt immerhin ein erheblicher Interessenskonflikt vor, weil Böhm mit den bisherigen Insolvenzen die Möglichkeit hätte, weitere Aufträge für sich in Form von weiteren Insolvenzen zu befördern. Es geht um Millionenhonorare. Und das, was ich bisher beobachte, begeistert mich nicht. Böhm verbreitete Anfang September die Hoffnung, dass man mit Hochdruck konkrete Vertragsverhandlungen mit Unternehmen über den Weiterbau der Immobilienentwicklungen führe. Bis heute wissen wir nur von Mauss Bau, der drei Immobilien in Nürnberg übernommen hat. Ich habe Schätzungen gehört, was das für die Fonds bedeutet: Ostendstraße: 2,9 Millionen Euro Verlust – Maximilianstraße: 3,8 Millionen Euro Verlust – Bayreuther Straße: 7 Millionen Euro Verlust. Für Böhm ein Erfolg, für die AnlegerInnen eine Katastrophe. Ich frage mich echt, warum sich nicht längst eine Interessengemeinschaft der Project-AnlegerInnen entwickelt hat. Was tun eigentlich die vielen FinanzanlagenvermittlerInnen, um die Interessen Ihrer AnlegerInnen zu vertreten? Und die BaFin sollte auch den kollektiven Verbraucherschutzauftrag ernst nehmen. Übrigens: Mit Ende Oktober rechne ich außerdem damit, dass weitere Insolvenzanträge für Immobilienentwicklungsgesellschaften kommen werden. Böhm wird es freuen.

Zum gesamten Wochenkommentar: Zweiter Akt bei den Project-Insolvenzen

[Niccos]

Und genau deshalb habe ich bereits Anfang Oktober Klage eingereicht. Gerade beim PW14 hat die Geschäftsführung in den letzten Jahren 4 x (!!) gewechselt. Allein das ist schon ein Indiz, daß hier absolut die falschen Leute am Werk sind.

[Wolle2022]

Und genau deshalb habe ich bereits Anfang Oktober Klage eingereicht. Gerade beim PW14 hat die Geschäftsführung in den letzten Jahren 4 x (!!) gewechselt. Allein das ist schon ein Indiz, daß hier absolut die falschen Leute am Werk sind.

Mich würde sehr interessieren, was denn der konkrete Klageinhalt ist.

[Stefan Loipfinger]

Die Insolvenzbekanntmachungen gehen weiter. Bei nachfolgenden Immobilienentwicklungsgesellschaften wurden Insolvenzverfahren eingeleitet (mehr dazu im registrierten Bereich):

• PROJECT PW Am Parkfeld 6 Wiesbaden GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1379/23
• PROJECT PW Brabandstr. 51 Hamburg GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1384/23
• PROJECT PW Buddestr. 14 Berlin GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1470/23
• PROJECT PW Curtiusstr. 20-26 Berlin GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1385/23
• PROJECT PW Curtiusstr. 28-34 Berlin GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1386/23
• PROJECT PW Gottfried-Keller-Str. München GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1382/23
• PROJECT PW Heinrich-Heine-Straße 74-76 Berlin GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1383/23
• PROJECT PW Kölner Str. 82/84 Frankfurt GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1381/23
• PROJECT PW Marienfelder Allee 27-29 Berlin GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1469/23
• PROJECT PW Wellingsbüttler Weg 176 Hamburg GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1380/23
• PROJECT PW Aspelohe 27 Norderstedt GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1472/23
• PROJECT PW Heilstättenstr. Fürth GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1467/23
• PROJECT PW Heschredder 7 Hamburg GmbH & Co. KG, Aktenzeichen AG Nürnberg: IN 1471/23

[PeterK.]

Und genau deshalb habe ich bereits Anfang Oktober Klage eingereicht. Gerade beim PW14 hat die Geschäftsführung in den letzten Jahren 4 x (!!) gewechselt. Allein das ist schon ein Indiz, daß hier absolut die falschen Leute am Werk sind.

Mich würde sehr interessieren, was denn der konkrete Klageinhalt ist.

das würde mich ebenfalls interessieren!

[Stefan Loipfinger]

Und genau deshalb habe ich bereits Anfang Oktober Klage eingereicht. Gerade beim PW14 hat die Geschäftsführung in den letzten Jahren 4 x (!!) gewechselt. Allein das ist schon ein Indiz, daß hier absolut die falschen Leute am Werk sind.

Mich würde sehr interessieren, was denn der konkrete Klageinhalt ist.

das würde mich ebenfalls interessieren!

Solche Themen würde ich empfehlen, dass sie im registrierten Bereich diskutiert werden ...

[Stefan Loipfinger]

Vorhin hat Schultze & Braun eine Pressemitteilung veröffentlicht, die eine umfangreiche Liste mit Projektgesellschaften enthält, aus der jeweils der aktuelle Status ersichtlich ist. Dabei unterteilt der vorläufige Insolvenzverwalter Volker Böhm die Projektgesellschaften in verschiedene Gruppen:

1. Weiterbau durch Generalunternehmer angestrebt
2. Weiterbau durch WEG
3. Verkauf mit Rückabwicklung
4. Reiner Grundstücksverkauf
5. Verkauf ohne Rückabwicklung
6. Abgeschlossene Bauprojekte mit Mängelbeseitigung
7. Abgeschlossene Bauprojekte in Gewährleistungsphase

Weitere Informationen finden sich im registrierten Bereich. Eine Aussage ist allerdings neu und zeigt, dass es bei den Immobilienentwicklungsgesellschaften noch weitere Insolvenzeinleitungen gibt, die bisher nicht bekannt sind.

Insgesamt unterhält die PROJECT Immobilien-Gruppe 119 Projektgesellschaften mit Projekten in unterschiedlichen Bau- und Verkaufs-Stadien: von unbebauten Grundstücken über erste Rohbauarbeiten bis kurz vor oder sogar nach Fertigstellung. Davon befinden sich 80 in der Insolvenz. „Wir sind mit Verfahrenseröffnung so weit, dass wir für jede Fallgruppe eine Vorgehensweise definiert haben, die so werterhaltend wie möglich ist und wirtschaftliche Nachteile bei allen Beteiligten so gut wie möglich vermeidet“, so Volker Böhm, Insolvenzverwalter der Holdinggesellschaft.

Im Hinblick auf die verbleibenden - nicht insolventen - Projektgesellschaften schreiben die Insolvenzverwalter, dass "noch kein Insolventantrag" gestellt wurde.

Für 39 Projektgesellschaften wurde noch kein Insolvenzantrag gestellt. Sie unterstehen daher nicht dem Insolvenzverwalter. Böhm betonte, dass die Lösungsansätze auch für die Projekte erarbeitet wurden, deren Projektgesellschaften bislang keinen Insolvenzantrag gestellt haben. „Bei diesen Projekten liegt die Entscheidung wie es weitergeht aber bei den Gesellschaftern“, so der Insolvenzverwalter.

[Stefan Loipfinger]

Bei den Ratensparfonds hat Project nach den ersten Insolvenzanträgen die weitere Einziehung der Raten ausgesetzt. Trotz dieser Aussetzung der Einzüge hat Project in den letzten Tagen AnlegerInnen dazu aufgefordert, ein widerrufenes SEPA-Mandat zum Einzug von Raten per Lastschrift neu zu erteilen. Was das soll, ist angesichts des Hinweises, dass man vor einer Wiederaufnahme der Einzüge rechtzeitig informieren würde, nicht eingängig. Ich frage mich unabhängig von dieser Papierverschwendung, ob Project immer noch zu viel Geld für sinnlos aus dem Fenster geworfenes Porto übrig hat. Vom unsensiblen Umgang mit AnlegerInnen ganz zu schweigen.

Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz hat eine rechtliche Wertung des Vorgehens eingeholt und diese auf deren Homepage veröffentlicht. Nachfolgend ein Auszug, dem ich mich nur anschließen kann.

Wir empfehlen allen Anlegern nach Rücksprache mit den uns laufend beratenden Anwälten, dem “Anlegerservice” freundlich, aber bestimmt mitzuteilen, dass vertragliche Verpflichtungen selbstverständlich erfüllt werden sollen, aber eine neue Einzugsermächtigung erst erteilt wird, wenn die Voraussetzungen für eine Vertragserfüllung auch seitens der Project Immobiliengruppe erfüllt sind beziehungsweise “die Gegebenheiten” es auch tatsächlich erlauben. Dem “Anlegerservice” empfehlen wir, sich künftig vor Versand derartiger Schreiben einfach mal in die Situation der Anleger zu versetzen und zu überlegen, wie man selbst auf eine solche Aufforderung reagieren würde, wenn man durch die früheren Entwicklungen bereits befürchten muss, das bisher eingesetzte Kapital schon verloren zu haben.

[Stefan Loipfinger]

Leider bestätigen sich die Befürchtungen immer mehr, dass der vorläufige Insolvenzverwalter möglichst alle Gesellschaften unter seine Verwaltung bringen will. Am 7. November hat er ja eine lange Liste mit 80 bereits insolventen oder vor der Insolvenz stehenden Gesellschaften veröffentlicht. 39 weitere Projektgesellschaften sollten nicht insolvent sein (mehr dazu im Bereich für registrierte NutzerInnen).

Zwischenzeitlich gibt es aber leider Insolvenzbekanntmachungen von Immobilienentwicklungsgesellschaften, die in der Liste des Insolvenzverwalters vom 7. November mit "kein Inso Antrag" gekennzeichnet waren. Damit sind nun 84 der 119 Immobilienentwicklungsgesellschaften insolvent. Nachfolgend die vier bisher nicht als insolvent bekannten Projektgesellschaften:

• PROJECT PW Alfred-Kowalke-Str. 29 Berlin GmbH & Co. KG - IN 1565/23
• PROJECT PW Landsberger Straße 459 München GmbH & Co. KG - IN 1485/23
• PROJECT PW Oraniendamm 1-3 Berlin GmbH & Co. KG - IN 1486/23
• PROJECT PW Wendenschloßstr. 142, 152 Berlin GmbH & Co. KG - IN 1568/23

[Stefan Loipfinger]

Nachfolgend ein Auszug aus meinem aktuellen Wochenkommentar in Bezug auf PROJECT.

In dieser Woche hat sich mal wieder der vorläufige Insolvenzverwalter bei der Project-Gruppe zu Wort gemeldet. Volker Böhm von der Kanzlei Schultze & Braun startet nun ein internationales Bieterverfahren für 35 Projekte: „Die meisten der zu verkaufenden Grundstücke befinden sich in sehr guten Lagen attraktiver deutscher Großstädte, etwa in Berlin, Düsseldorf oder Wiesbaden“, betont Böhm. „Deshalb erwarten wir – auch wenn der Immobilienmarkt zur Zeit schwierig ist – signifikante Erlöse.“ Auch wenn das erst einmal vielversprechend klingt, sagt das nichts über die möglichen Schäden für AnlegerInnen aus. Wie stark sind die Preise seit dem Einkauf in der Hochphase des Immobilienmarktes gefallen? Welche Ankaufs- und Planungskosten wurden ausgegeben, die vermutlich ein Käufer nicht bezahlen wird? Spannend wäre auch zu wissen, warum nur 23 der 26 Grundstücke verkauft werden. Bei den Entwicklungen mit begonnenem Bau, deren Käufe rückabgewickelt werden, gibt es eigentlich sechs Projekte, von denen nur fünf im Bieterprozess gelandet sind. Und von den neun Fällen mit „Verkauf ohne Rückabwicklung“ sind nur sieben in die Vermarktung gegeben worden. Ich habe das Eigenkapital dieser 35 Gesellschaften aufsummiert und komme per Ende 2021 auf 281 Millionen Euro. Inklusive der Anzahlungen durch KäuferInnen lag die Bilanzsumme der 35 Gesellschaften bei 341 Millionen Euro. Aktuell dürften die Zahlen sogar noch etwas höher liegen.

Immer mehr Insolvenzen
Bei der Jahnstraße 7 in Teltow vermeldet der Insolvenzverwalter in der aktuellen Tabelle, dass diese insolvent sei. Vor einem Monat stellte er sie in einer Aufstellung noch mit „kein Inso-Antrag“ dar. Aber die am 7. November gemeldeten 80 Insolvenzen bei den Immobilienentwicklungsgesellschaften sind auch anderweitig bereits überholt, denn es gab weitere öffentliche Sicherungsbekanntmachungen, so dass jetzt 85 der 119 Assets der Fonds als zahlungsunfähig gelten. Ob die Vermarktungschancen im Bieterprozess durch einen Insolvenzantrag verschlechtert werden, ist schwer zu sagen. Auf alle Fälle steigen aber die Kosten, denn der Verwalter Böhm bekommt seine Tätigkeit gut bezahlt.

Konkrete Zahlen pro Immobilienentwicklungsgesellschaft finden sich im registrierten Bereich. Für die Mitglieder der Informationsgemeinschaft PROJECT habe ich auch die Investments in diese "Perlen" pro Fonds beziffert.