Diverse Insolvenzen bei der Project-Gruppe belasten auch die geschlossenen Fonds

[Stefan Loipfinger]

Am 9. August 2023 wurde eine Nachricht zu mehreren Insolvenzen bei der Project-Gruppe aus Bamberg/Nürnberg bekannt, die rund 30.000 AnlegerInnen mit einem Investitionsvolumen von 1,4 Millilarden Euro erschütterte. Sie zeichneten geschlossene Immobilienfonds der Project-Gruppe. Konkret wurden folgende Publikumsfonds aufgelegt:

• PROJECT Fonds STRATEGIE 1
• PROJECT Fonds STRATEGIE 2
• PROJECT Fonds STRATEGIE 4
• PROJECT Fonds STRATEGIE 5
• PROJECT Fonds STRATEGIE 6
• PROJECT REAL EQUITY Fonds 7
• PROJECT REAL EQUITY Fonds 8
• PROJECT REAL EQUITY 9
• PROJECT REAL EQUITY 10
• PROJECT REAL WERTE 11
• PROJECT REAL WERTE 12
• PROJECT Wohnen 14
• PROJECT Wohnen 15
• PROJECT Metropolen 16
• PROJECT Metropolen 17
• PROJECT Metropolen 18
• PROJECT Metropolen 19
• PROJECT Metropolen 20
• PROJECT Metropolen 21
• PROJECT Metropolen 22

Derzeit betroffen von den Insolvenzen ist die Immobiliensparte der Project-Gruppe. Konkret sind das folgende Unternehmen:

• PROJECT Real Estate AG (Holding): Insolvenzantrag angekündigt
• PROJECT Immobilien Projektentwicklungs GmbH: Insolvenzantrag am 11. August 2023
• PROJECT Immobilien Management GmbH: Insolvenzantrag am 9. August 2023
• PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH: Insolvenzantrag am 9. August 2023

Was heißt das nun für die AnlegerInnen? Da die Fonds über Zwischengesellschaften das Geld der AnelgerInnen in verschiedenste Immobilienentwicklungen steckten, wird der Ausfall der wesentlichen Dienstleister je nach Entwicklungsstand unterschiedlich wirken. Verluste sind durch die Bank zu befürchten, über die jeweilige Höhe ist derzeit keine seriöse Prognose möglich. Die bisher bestellten InsolvenzverwalterInnen der Kanzlei Schultze & Braun verfolgen zumindest Sanierungsabsichten. Ein positiver Abschluss würde die Verluste begrenzen. Dagegen spricht allerdings, dass die Geschäftsleitung jeweils Regelinsolvenzverfahren beantragte und deshalb offenbar die Chancen auf eine Sanierung nicht sieht. Denn bei ernsthaften Sanierungsabsichten wären Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung mit der Absicht der Sanierung beantragt worden.

Da ein solches Insolvenzverfahren für die meisten AnlegerInnen ganz viele Fragen aufwirft, mit denen sie in ihrem Leben noch nie konfrontiert wurden, ist ein Austausch untereinander sehr hilfreich und sinnvoll. In diesem Forum dürfen Sie keine konkrete Rechtsberatung erwarten! Allerdings tauschen Sie sich mit vielen ebenfalls betroffenen AnlegerInnen aus. Das hilft zum einen emotional, da Geschädigte nicht das Gefühl haben, mit den Problemen allein zu sein. Zum anderen kann es auch helfen, wichtige Informationen zum Verlauf zu erhalten, die eventuell unsinnige Kosten sparen oder durch gemeinschaftliches Handeln Kosten reduzieren.

Mit einer Registrierung in diesem Forum entstehen keinerlei Kosten oder Verpflichtungen! Alles ist und bleibt freiwillig. Ich als Betreiber bin seit 30 Jahren journalistisch im grauen Kapitalmarkt unterwegs (z.B. Wikipedia zu Stefan Loipfinger, Gutachten für den Verbraucherzentrale Bundesverband vom November 2022 oder Loipfinger als Sachverständiger im Finanzausschuss). Meine Aufgabe ist das Forum zu moderieren und bei Bedarf Dinge zu organisieren. Ob es am Ende helfen wird, Ihre zu erwartenden Verluste zu minimieren, kann ich nicht versprechen. Ich verspreche allerdings mit Transparenz dafür zu sorgen, dass Sie bessere Entscheidungsgrundlagen haben.

Wichtiger Hinweis: Dies ist ein ohne Registrierung lesbarer Beitrag zu den Problemen bei der Project-Gruppe, um AnlegerInnen vor einer Registrierung etwas mehr Informationen zu geben, welche Inhalte im Forum nach einer kostenlosen Registierung zu erwarten sind. Antworten von registrierten ForumsteilnehmerInnen zu diesem Beitrag sind ebenfalls frei zugänglich lesbar.
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[Stefan Loipfinger]

Auch in diesem ohne Registrierung zugänglichen Bereich möchte ich eine kurze Information teilen, die mir größere Sorgen bereitet. Heute hat die PROJECT Vermittlungs GmbH einen Antrag auf Regelinsolvenz gestellt. Nach den Pleiten auf der Real-Estate-Seite gibt es nun auch die erste Insolvenz auf der Investmentseite.

zum Vergrößern, bitte auf das Bild klicken
Quelle: Homepage Project mit eigenen Ergänzungen

Das wirft jetzt natürlich Fragen auf, die auf viel größere Probleme hindeuten. Gewöhnlich gut informierte Kreise schrieben dazu sehr treffend: "Warum jetzt auch die PVG in Insolvenz geht, ist für mich in keinster Weise nachvollziehbar!" Dem kann ich mich nur anschließen. Welche Verflechtungen sind dafür verantwortlich? Warum hat die Trennung von Real-Estate-Bereich und Investment-Sparte nicht funktioniert?

Wenn Sie die gesamte E-Mail mit den darin genannten Hintergründen lesen wollen, finden Sie diese im registrierten Bereich ...

[Stefan Loipfinger]

Kerstin Kondert vom Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz e.V. hat als Erste über den sofortigen Ausschüttungsstopp bei allen Project-Fonds berichtet: https://www.aktionsbund.de/2023/08/9764/

Morgen werden alle AnlegerInnen diese Information auch direkt von der Project-Fondsverwaltung erhalten. Project formuliert das so, dass es gewinnunabhängige Entnahmen nicht mehr geben wird. Man will die Liquidität schonen und den Fortbestand gewährleisten. Das ist schon eine harte Begründung, die doch etwas erstaunt. Wieso ist der Fortbestand überhaupt gefährdet? Natürlich ist es nachvollziehbar, dass man nicht weiter Substanz ausschüttet (wie man es in der Vergangenheit ja intensiv zum Suggerieren einer Rendite tat). Aber wurden die Fondsgesellschaften so stark geplündert, dass die liquiditätsmäßig planbaren Ausschüttungen verzweifelt in Objektgesellschaften verschoben wurden? Warum werden nicht endlich Fakten kommuniziert, mit denen die 30.000 AnlegerInnen etwas anfangen können? Und noch eine Frage treibt mich um: Gilt das auch für die Special-AIFs mit institutionellen Investoren?

Je länger Project dringende Fragen nicht beantwortet, desto größer und berechtigter werden Spekulationen!

Mehr dazu im Forum nach einer kostenlosen Registrierung: ucp.php?mode=register

[Stefan Loipfinger]

So schnell habe ich noch nicht damit gerechnet. Aber jetzt ist schon die erste Welle bekannt: 56 der 118 Projektgesellschaften haben Insolvenzantrag gestellt. Weitere werden folgen, wie der vorläufige Insolvenzverwalter Volker Böhm von Schultze & Braun in einer Pressemitteilung schreibt.

Hier finden Sie einen ersten Beitrag von mir dazu in meinem Blog: 56 Project-Investments sind insolvent

Die Pressemitteilung sowie auch eine erste Liste mit den Namen von insolventen Projektgesellschaften finden Sie im registrierten Bereich des Forums.

[JoS-MZ]

Ich persönlich finde es eher positiv und schließe mich der Meinung des IV an.
Durch die Regel-Insolvenz der Gesellschaften die für die Bauleitung/-Ausschreibung etc. verantwortlich waren, standen die Baustellen seitdem still.
Durch die Insolvenzen der ersten Objektgesellschaften kann nun der IV die Fertigstellung etc. begleiten, anschieben.

So schnell habe ich noch nicht damit gerechnet. Aber jetzt ist schon die erste Welle bekannt: 56 der 118 Projektgesellschaften haben Insolvenzantrag gestellt. Weitere werden folgen, wie der vorläufige Insolvenzverwalter Volker Böhm von Schultze & Braun in einer Pressemitteilung schreibt.

[darmstadtdbr]

Aber wie erklärt es sich, dass die 56 involvantgemeldete Objektgesellschaften, sofern diese eine lauftende Bauprojekt hat, meistens in relativ frühe Phase der Bauleistungen stehen. Solche Gesellschfaten, die ihre Bauprojekte bereits fortgeschritten sind, stehen nicht in der Liste.

[mopswombard]

Aber wie erklärt es sich, dass die 56 involvantgemeldete Objektgesellschaften, sofern diese eine lauftende Bauprojekt hat, meistens in relativ frühe Phase der Bauleistungen stehen. Solche Gesellschfaten, die ihre Bauprojekte bereits fortgeschritten sind, stehen nicht in der Liste.

weil man die am einfachsten in die Insolvenz schicken kann. Für mich zeigt dies hoffentlich, das der Insoverwalter seinen Worten auch Taten folgen lässt und Objekte , die weit fortgeschritten sind, zu Ende baut. Das wäre das Positive an der jetzigen Meldung.

[Stefan Loipfinger]

Die bisher bekannten Namen umfassen 33 Gesellschaften, von 56, die bereits Insolvenz angemeldet haben. Das heißt, 23 Namen aus der ersten Welle sind noch nicht bekannt.
Dann werden nach den Worten des vorläufigen Insolvenzverwalters noch weitere Folgen. Nach meiner Schätzung werden zwei von drei Projektgesellschaften in den nächsten in die Insolvenz gehen. Nachfolgendes Schaubild, das die typische Struktur der Fonds darstellt, ist bewusst mit einer entsprechenden Quote an roten Projektgesellschaften gewählt.

Nach meinem Kenntnisstand werden alle Stadien der Projektentwicklung betroffen sein.
Und ich habe auch gehört, dass es die erklärte Absicht des vorläufigen Insolvenzverwalters ist, vor allem die im Bau bereits weit fortgeschrittenen Projekte fertigzustellen. Das fände ich sowohl für die Wohnungskäufer als auch für die AnlegerInnen der Fonds das Beste.

[wolfgangfm]

Als Investor in den PROJECT REAL EQUITY Fonds 7 GmbH & Co. KG i. L, der sich seit 12/2021 in Liquidation resp. Deinvestition befindet, erhielt ich heute, am 04.09.2023, von derselbigen folgendes Schreiben (auszugsweise) :

Auswirkungen auf Ihre Beteiligung:
Die eingesetzten, vorläufigen Insolvenzverwalter sind sehr zielstrebig und mit Hochdruck dabei, sich einen umfassenden Überblick über die Gesamtsituation zu verschaffen.
Neben dem Vorstand und den Geschäftsführungen sind auch viele Mitarbeitende momentan intensiv damit beschäftigt, die Insolvenzverwalter hierbei tatkräftig zu unterstützen und ihnen in der Zuarbeit alles Notwendige zur Verfügung zu stellen. Die Auswirkungen der Insolvenzanträge auf die Objektgesellschaften (Bauprojekte) und somit auch auf Ihre Beteiligung werden im Moment geprüft und wird aufgrund der Vielzahl der Bauprojekte noch etwas Zeit in Anspruch nehmen. Daher bitten wir Sie an dieser Stelle um Geduld.
Wir möchten betonen, dass die PROJECT REAL EQUITY Fonds 7 GmbH & Co. KG i. L. separat geführt wird und von den Insolvenzen in anderen Gesellschaften nicht unmittelbar betroffen ist. Dennoch nehmen wir die Situation sehr ernst und prüfen derzeit sorgfältig, ob und inwieweit sich die Entwicklungen auf Ihre Fondsgesellschaft und Ihre Investition auswirken.
Maßnahmen zur Sicherung der Investoreninteressen:
Um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren, hat sich die Fondsgeschäftsführung dazu entschieden, die Desinvestitionsauszahlungen vorerst auszusetzen. Diese Maßnahme dient in erster Linie dazu, die Liquidität Ihrer Beteiligungsgesellschaft zu schonen und den Fortbestand soweit möglich zu gewährleisten.
Auch in dieser Phase besteht unsere oberste Priorität darin, Ihre Investition zu schützen und bestmöglich zu managen. Wir werden Sie über weitere Entwicklungen informieren und sind bestrebt, transparent und verantwortungsbewusst zu handeln.

Hinzuzufügen wäre, dass dieser Fond in 2022 bereits mit 2 Auszahlung ca. 12% meiner Beteiligung ausgeschüttet hat.

[Stefan Loipfinger]

Als Investor in den PROJECT REAL EQUITY Fonds 7 GmbH & Co. KG i. L, der sich seit 12/2021 in Liquidation resp. Deinvestition befindet, erhielt ich heute, am 04.09.2023, von derselbigen folgendes Schreiben (auszugsweise) :
[...]
Hinzuzufügen wäre, dass dieser Fond in 2022 bereits mit 2 Auszahlung ca. 12% meiner Beteiligung ausgeschüttet hat.

Trotz der laufenden Liquidationsphase war der Der PROJECT REAL EQUITY 7 i. L. zum Ende des ersten Halbjahres 2022 immer noch an insgesamt 47 Immobilienentwicklungen beteiligt. Angesichts der prospektierten Renditeerwartung von 12 %–14 % p.a. vor Steuern auf Zielfondsebene ist der bisherige Verlauf deutlich unter Plan.

Mehr zu diesem und anderen Fonds finden sich im internen Bereich.

[wolfgangfm]

Angesichts der prospektierten Renditeerwartung von 12 %–14 % p.a. vor Steuern auf Zielfondsebene ist der bisherige Verlauf deutlich unter Plan.

Solche Zahlen einer projektierten Renditeerwartung sind mir, zumindest schriftlich, nicht bekannt.
Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation der gesamte Immobilien- und Baubranche ist für mich primär der Erhalt meiner dokumentierten Zeichnungssumme relevant.

[Stefan Loipfinger]

Solche Zahlen einer projektierten Renditeerwartung sind mir, zumindest schriftlich, nicht bekannt.
Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation der gesamte Immobilien- und Baubranche ist für mich primär der Erhalt meiner dokumentierten Zeichnungssumme relevant.

Das spricht für Ihren Finanzberater, wenn er diese Zahlen nicht in den Vordergrund stellte. Fakt ist aber, dass mit der Überschrift "Prognostizierte Ausschüttungen/Wirtschaftlichkeit" auf Seite 13 des Verkaufsprospekts steht:

Für den Zielfonds ist eine Renditeerwartung von 12 %–14 % p. a. vor Steuern vorgesehen.

[Ffmth]

Für den Zielfonds ist eine Renditeerwartung von 12 %–14 % p. a. vor Steuern vorgesehen.

Da liegt dann die Betonung auf Zielfondsebene. Die Kosten des Fonds (Vertrieb, laufende Verwaltung etc.) gehen davon ab. Aber wer achtet schon auf solche Details und die Prospekte sind formal wahrscheinlich korrekt. Die 12 %–14 % p. a. vor Steuern bleiben wohl hängen.

[Stefan Loipfinger]

Zwischenzeitlich sind 55 Namen von insolventen Immobilienentwicklungsgesellschaften der Project-Gruppe bekannt.
Am stärksten betroffen von den Insolvenzen sind die Fonds Project Metropolen 18 und Project Metropolen 19, die jeweils zu 70 Prozent in vorläufig insolvente Immobilienentwicklungsgesellschaften investiert sind.

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Mehr Informationen dazu finden Sie im für kostenlos registrierte NutzerInnen zugänglichen Bereich.