Diverse Insolvenzen bei der Project-Gruppe belasten auch die geschlossenen Fonds

[Stefan Loipfinger]

Langsam treffen die Schreiben zu den Einladungen für ordentliche Gesellschafterversammlungen bei den AnlegerInnen ein. Ich vermute, es geht um die Fonds 11 bis 22. Bitte korrigiert mich, wenn auch ältere Fonds dabei sein sollten.

Die beigefügten Informationen sind im Grunde weitgehend bekannt. Was mich aber stört ist die Tatsache, dass die Gesellschafterversammlungen im Umlaufverfahren stattfinden. Entschuldigung, wenn die aktuelle Situation keinen Aussprachebedarf liefert, dann gibt es den doch nie.

Eine Klausel im Gesellschaftsvertrag regelt sogar, wie es doch noch zu einer Präsenzveranstaltung kommen könnte:

Gesellschaftsvertrag, § 15 GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNG, BESCHLUSSFASSUNG
[...] 7. Hat die Geschäftsführung das schriftliche Verfahren eingeleitet, sind die Kommanditisten berechtigt, binnen 10 Tagen nach Absendung der Aufforderung zur Teilnahme am Abstimmungsverfahren Widerspruch einzulegen. Erklären insgesamt mindestens 20 Prozent des Kommanditkapitals den Widerspruch, ist die Geschäftsführung verpflichtet, eine Präsenzversammlung einzuberufen. Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist an die Gesellschaft zu richten. Zur Einhaltung der Frist von 10 Tagen ist der Zugang bei der Gesellschaft maßgeblich.

[Stefan Loipfinger]

WICHTIG - TERMINSACHE
Gesellschafterversammlungen im Umlaufverfahren

Ein paar Tage vor Weihnachten hat PROJECT Einladungen zu Gesellschafterversammlungen im Umlaufverfahren verschickt. Man will sich auf diese Art und Weise die Entlastung der Geschäftsführung, der Kapitalverwaltungsgesellschaft und des Registertreuhänders abholen. Das unmittelbar vor den Feiertagen loszuschicken, könnte die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Abstimmung im Umlaufverfahren verhindern (wollen). Denn grundsätzlich können AnlegerInnen mit mindestens 20 Prozent des Kapitals einem Umlaufverfahren widersprechen und damit eine Präsenzversammlung erzwingen. Zum Beispiel regelt der Gesellschaftsvertrag beim PROJECT-Fonds Metropolen 16 in §15 Absatz 7 folgendes:

Hat die Geschäftsführung das schriftliche Verfahren eingeleitet, sind die Kommanditisten berechtigt, binnen 10 Tagen nach Absendung der Aufforderung zur Teilnahme am Abstimmungsverfahren Widerspruch einzulegen. Erklären insgesamt mindestens 20 Prozent des Kommanditkapitals den Widerspruch, ist die Geschäftsführung verpflichtet, eine Präsenzversammlung einzuberufen. Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist an die Gesellschaft zu richten. Zur Einhaltung der Frist von 10 Tagen ist der Zugang bei der Gesellschaft maßgeblich.

Sinn und Zweck von Präsenzveranstaltungen ist eine Aussprache mit der Geschäftsführung und der KVG. Sich in der aktuellen Situation der Aussprache entziehen zu wollen, ist keinesfalls akzeptabel. Mehr als Zweidrittel der Assets befinden sich in Insolvenzverfahren, was wohl Grund genug für einen Aussprachebedarf sein sollte.

Unten finden Sie deshalb ein ausfüllbares pdf, das Sie gerne verwenden oder auch verteilen dürfen. Ich habe den Inhalt mit Fachanwälten abgestimmt und dieses Formular entwickelt, um Ihnen die einfache Möglichkeit des Widerspruchs zu geben.

Ergänzen sie die befüllbaren Felder im pdf, drucken es aus und unterschreiben es. Dann unbedingt - am besten noch heute - in die Post damit, da bei den meisten Fonds die Schriftform (Textform wurde erst ab Fonds Metropolen 19 eingeführt) festgelegt ist. Zur Sicherheit zusätzlich am besten per Mail versenden.

PROJECT_Widerspruch_schriftl_Beschlussfassung.pdf

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[Stefan Loipfinger]

Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz hat sich ebenfalls für einen Widerspruch gegen die Beschlussfassungen im Umlaufverfahren ausgesprochen.

PROJECT Immobilien verhindert Aussprachemöglichkeit auf Gesellschafterversammlungen

Bei den PROJECT Immobilienfonds sollen keine Gesellschafterversammlungen stattfinden. Damit wird den Anleger effektiv jede Möglichkeit zur Aussprache genommen. Stattdessen erhielten die Fondsanleger kurz vor Weihnachten die Unterlagen zur schriftlichen Beschlussfassung. Sie sollen in diversen Fonds der Komplementärin PROJECT Fonds Reale Werte GmbH und die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) PROJECT Investment AG mal eben Entlastung erteilen. Die beigefügten Erklärungen sind bei allen Fonds nahezu identisch. Greifbare Informationen zum Wert der Fondsanteile enthalten sie nicht.

Die vollständige Meldung ist hier zu lesen: PROJECT Immobilien verhindert Aussprachemöglichkeit auf Gesellschafterversammlungen

[cm24epl]

Danke für den Hinweis. Und es gilt das Absendedatum...... das ist wirklich eine perfide Verzögerungsstrategie: Absendedatum aller Schreiben ist in meinem Fall der 18.12.23. Das letzte Schreiben habe ich erst gestern am 27.12. in der Post gehabt. Viele sind in Weihnachtsurlaub oder öffnen während der Weihnachtstage keine "unerfreuliche" Post. Ich bin heute sofort tätig geworden. Wieviel Anleger sind 20% bei den einzelnen Fonds?

[Stefan Loipfinger]

Ich habe dazu mit mehreren Anwälten diskutiert. Die Frage ist aufgrund der nicht ganz eindeutigen Vertragsklausel schwer zu beantworten. Nachfolgend ein Beispiel zu der Klausel beim PROJECT Metropolen 16:

Hat die Geschäftsführung das schriftliche Verfahren eingeleitet, sind die Kommanditisten berechtigt, binnen 10 Tagen nach Absendung der Aufforderung zur Teilnahme am Abstimmungsverfahren Widerspruch einzulegen. Erklären insgesamt mindestens 20 Prozent des Kommanditkapitals den Widerspruch, ist die Geschäftsführung verpflichtet, eine Präsenzversammlung einzuberufen. Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist an die Gesellschaft zu richten. Zur Einhaltung der Frist von 10 Tagen ist der Zugang bei der Gesellschaft maßgeblich.

Klar ist, dass die 20 Prozent nicht die Zahl der AnlegerInnen meint, sondern das jeweilige Kommanditkapital der Fonds. Die 10 Tage sind aber weder als Arbeitstage noch als Kalendertage eindeutig spezifiziert. Auch die Absendung ist nicht klar und dürfte am ehesten den Poststempel meinen (der vermutlich der 21. Dezember und nicht das Datum auf dem Brief ist). Angesichts der vor Weihnachten längeren Postlaufzeiten wäre eine Entscheidung eines Gerichts dazu spannend.

Aber lassen wir die Kirche mal im Dorf. PROJECT wird es hoffentlich nicht darauf ankommen lassen. Wenn auch ein paar Tage nach Neujahr noch Widersprüche ankommen, lässt sie diese hoffentlich gelten. Die PROJECT Investment AG ist eine BaFin-überwachte KVG. Niemand hat Lust darauf (weder die Finanzaufsicht noch die KVG) eine Beschwerdewelle abzubekommen. Wenn es zu einem eindeutigen Widerspruchswillen der AnlegerInnen kommt, dann wird das PROJECT akzepieren (müssen). Eine Klage gegen die Beschlüsse durch einzelne AnlegerInnen würde diese auf Monate blockieren. Auch das ist nicht im Interesse von PROJECT.

Ob es realistisch ist, dass in kurzer Zeit 20 Prozent des Kapitals mobilisiert werden können? Ich halte es zumindest bei einzelnen Fonds für möglich. Das Feedback, das bei mir ankommt, ist überwältigend. Viele VermitterInnen mobilisieren ihre AnlegerInnen. Ich habe selbst 400 AnlegerInnen, VermittlerInnen und sonstige Multiplikatoren angeschrieben, die sich seit August zu PROJECT bei mir gemeldet haben.

Nachfolgend noch eine Aufstellung der verschiedenen Regelungen bei den einzelnen Fonds, die nicht immer identisch sind.

Zum Vergrößern, bitte auf das Bild klicken
Quellen: jeweilige Verkaufsprospekte

[Stefan Loipfinger]

Insolvenzverwalter Volker Böhm hat mit nachfolgender Presseinformation den Verkauf der ersten Immobilie verkündet und ein allgemein hohes Interesse an den 35 Objekten im Bieterprozess vermeldet.

PROJECT Immobilien: hohe Nachfrage nach Grundstücken

• Erster Kaufvertrag unterschrieben, weitere Verträge in Vorbereitung
• Hohes Interesse an allen angebotenen Immobilien
• Insolvenzverwalter Böhm: „Investoreninteresse von Anfang an hoch“

Nürnberg. Die Verwertung von Immobilien der insolventen Nürnberger PROJECT Immobilien-Gruppe kommt gut voran. Wie der Insolvenzverwalter der PROJECT Holding-Gesellschaft, Rechtsanwalt Volker Böhm von der Kanzlei Schultze & Braun, heute mitteilte, hat er einen ersten Kaufvertrag mit einem Investor unterzeichnet. Weitere Kaufverträge befinden sich bereits in Vorbereitung. „Trotz des schwierigen Marktumfeldes war das Investoreninteresse für die angebotenen 35 Immobilien von Anfang an hoch“, sagte Böhm. „Die Gebote bewegten sich im erwarteten Rahmen; teilweise liegen sie sogar darüber, wobei sich die Objekte allesamt in sehr guten Lagen attraktiver deutscher Großstädte befinden, etwa in Berlin, Düsseldorf oder Wiesbaden.“

Die erste verkaufte Immobilie befindet sich in Düsseldorf. Es handelt sich um ein für Wohnbebauung bestimmtes Projektentwicklungsgrundstück in bester Lage (Düsseldorf-Seestern, Hansaallee 242). Die Grundfläche beträgt 6.027 m². Erwerber ist die Rahn-Gruppe aus dem nahegelegenen Gevelsberg, ein auf Planung und Bau spezialisiertes mittelständisches und eigentümergeführtes Unternehmen. Der Verkauf wurde vermittelt und betreut durch das von Insolvenzverwalter Böhm beauftragte Maklerunternehmen „BGA Invest“ www.bga-invest.de. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Der Erwerber will nun gemeinsam mit der Stadt Düsseldorf ein Konzept für die die Bebauung des Grundstücks entwickeln.

Böhm hatte den Verkaufsprozess Ende letzten Jahres eingeleitet. Ziel ist es, die Grundstücke sowie die Bauprojekte, die nicht fortgeführt werden, zugunsten der Gläubiger zu verwerten. Dazu hatte er das Münchner Maklerunternehmen BGA Invest (www.bga-invest.de) sowie das Beratungsunternehmen Falkensteg (https://falkensteg.com) beauftragt, diese Grundstücke und Projekte zu vermarkten. Der Verkauf erfolgt im Rahmen eines internationalen Investorenprozesses, um für die Immobilien das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Die zum Verkauf stehenden Objekte werden einzeln vermarktet. Zwar gab es frühzeitig auch Interessenten für den Kauf von Objekten im Paket, doch lagen die dafür abgegebenen Gebote zum Teil deutlich unter den Preisen, die bei einem Einzelverkauf erzielt werden können. Böhm: „Unser Ziel ist nicht, das schnellstmögliche, sondern das bestmögliche Ergebnis.“

Insgesamt stehen 35 Immobilien zum Verkauf. Bei 23 Immobilien handelt es sich um unbebaute Grundstücke. Bei weiteren 5 Immobilien handelt es sich um Projekte, bei denen bereits mit den Bauarbeiten begonnen worden war. Zwar waren bei diesen Projekten einige Wohnungen verkauft worden, allerdings fanden sich keine Investoren, die das Projekt abschließen und die Wohnungen einzeln verwerten wollen. Böhm hat daher den Wohnungskäufern die Rückabwicklung ihres Kaufvertrages angeboten, damit diese Objekte an Investoren veräußert werden können, die die Immobilien fertigstellen und in den eigenen Bestand nehmen. Ziel ist es, den betroffenen Wohnungskäufern ihre bisher geleisteten Kaufpreiszahlungen in möglichst vollem Umfang zu erstatten. Und schließlich stehen weitere 7 Projekte zum Verkauf, die entweder ganz oder weit überwiegend für gewerbliche Nutzung konzipiert sind und bei denen die Bauarbeiten bereits begonnen worden waren.

Es ist davon auszugehen, dass dazu heute auch bereits auf der Gläubigerversammlung eine Zustimmung für einen weiteren Verkauf erteilt wurde.

IN 1371/23
In dem Insolvenzverfahren über das Vermögen d. PROJECT PW Heerdter Landstr. 96 Düsseldorf GmbH & Co. KG, Kürschnershof 2, 90403 Nürnberg, vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin PROJECT 4. Wohnen GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Bernard Marc Oliver Registergericht: Amtsgericht Nürnberg Registergericht Register-Nr.: HRA 18122 - Schuldnerin -

Der Insolvenzverwalter bittet im Berichtstermin am Dienstag, 09.04.2024, 10:30 Uhr, 1. Stock, Flaschenhofstr. 35, Nürnberg, in Ergänzung zu den mit dem Eröffnungsbeschluss vom 23.01.2024 bestimmten Abstimmungspunkten um Zustimmung:

• Kaufvertrag vom 04.03.2024, UVZNr. 357/2024, Notar Dr. Robert Kleba, Köln, zur Immobilien der Schuldnerin (Grundbuch von Heerdt, Blatt 17085, BVNr. 1, FlurNr. 35/343).

Der Kaufvertrag liegt zur Einsicht der Beteiligten auf der Geschäftsstelle des Insolvenzgerichts aus.
Ist die einberufene Gläubigerversammlung beschlussunfähig, so gilt die Zustimmung als erteilt, § 160 Abs. 1 S. 3 InsO.

[Dr. Petra Brockmann]

Sehr geehrte Anleger und Anlegerinnen,

HAHN Rechtsanwälte hat bereits für einen Anleger des PROJECT Wohnen 14 eine erste Klage unter anderem gegen die PROJECT Investment AG, die Kapitalverwaltungsgesellschaft, eingereicht. Nachdem sich hohe Verluste bei den Alternativen Investmentfonds, so auch bei dem PROJECT Wohnen 14, abzeichnen, besteht für die Anleger Handlungsbedarf.

Kumuliert über 30 Prozent Verluste bis Ende 2022
Anders als von der PROJECT Investment Gruppe dargestellt, sind die wirtschaftlichen Probleme keineswegs nur auf die Corona-Pandemie, den Ukraine-Krieg und die gestiegenen Bau-, Energie- und Materialkosten, die unterbrochenen Lieferketten und die gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen zurückzuführen. Anschaulich lässt sich dies anhand des PROJECT Wohnen 14 aufzeigen, bei dem trotz der seit 2014 bestehenden guten Lage am Immobilienmarkt die Fondsgesellschaft kumuliert über 38 Millionen Euro Verluste erwirtschaftet hat. Und dabei ist das Geschäftsjahr 2023 noch nicht berücksichtigt. In Summe belaufen sich die Verluste auf über 30 Prozent des Kommanditkapitals und setzen sich folgendermaßen zusammen:

Geschäftsjahr	Verluste/Gewinne
2014	-2.340.538,41 €
2015	-10.030.203,49 €
2016	-11.201.311,65 €
2017	-2.675.438,18 €
2018	10.347.413,83 €
2019	-419.681,62 €
2020	-7.149.263,72 €
2021	7.895.850,86 €
2022	-22.516.393,35 €
Summe	-38.089.565,73 €

Die Verluste dürften sich infolge der im Jahr 2023 eingetreten Insolvenzen auf Ebene der Objektgesellschaften noch deutlich erhöhen. Insbesondere der PROJECT Wohnen 14 ist von den Insolvenzen der Objektgesellschaften stark betroffen. Von insgesamt 72 Objektgesellschaften sind zum 31.01.2024 56 insolvent.

Erstes Pilotverfahren
Die derzeit von HAHN Rechtsanwälte für einen Anleger des PROJECT Wohnen 14 geführte Klage richtet sich insbesondere gegen die zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment AG. Bei den Alternativen Investmentfonds (AIF) nehmen die Kapitalverwaltungsgesellschaften eine zentrale Rolle ein. So ist die PROJECT Investment AG auch bei dem AIF PROJECT Wohnen 14 zuständig für die Verwaltung des Investmentvermögens und die rechtliche Konzeption der Fondsgesellschaft einschließlich der Erstellung des erforderlichen Vertriebsmaterials. Die PROJECT Investment AG ist dementsprechend auch Herausgeberin des Verkaufsprospektes und der Wesentlichen Anlegerinformationen. Ist der Verkaufsprospekt unrichtig oder unvollständig, kann die Kapitalverwaltungsgesellschaft hierfür gemäß § 306 Abs. 1 KAGB haftbar gemacht werden. Entsprechendes gilt bezüglich der Wesentlichen Anlegerinformationen (§ 306 Abs. 2 KAGB).

Die bereits eingereichte Pilotklage stützt sich insbesondere darauf, dass die Wesentlichen Anlegerinformationen und die Prospektnachträge nicht alle für die Anlageentscheidung wesentliche Umstände enthalten bzw. Fehler aufweisen.

So wurde von HAHN Rechtsanwälte insbesondere herausgearbeitet, dass es für sämtliche 8 Investitionen, die im Jahr 2014 getätigt worden sind, spätestens im Jahr 2015 entsprechende Planabweichungen gab, die sich zum Beispiel auf den Beginn des Vertriebsstartes oder den Baubeginn bezogen. Die Anleger selbst sind hierüber nicht in Kenntnis gesetzt worden.

Weiter basiert nach Auffassung von HAHN Rechtsanwälte die prognostizierte Rendite in Höhe von „6 % und mehr“ auf keinen belastbaren Daten bzw. Tatsachen. Selbst das in den Wesentlichen Anlegerinformationen ausgewiesene Mid-Case-Szenario ergibt nach den Berechnungen des Gutachters keine Rendite von „6 % und mehr“.

Sammelklagen
Neben Einzelklagen plant HAHN Rechtsanwälte insbesondere auch Sammelklagen für folgende Alternative Investmentfonds der PROJECT Investment Gruppe:

• PROJECT Wohnen 14
• PROJECT Wohnen 15
• PROJECT Metropolen 16
• PROJECT Metropolen 17
• PROJECT Metropolen 18
• PROJECT Metropolen 19
• PROJECT Metropolen 20
• PROJECT Metropolen 21
• PROJECT Metropolen 22

Betroffene Anleger haben die Möglichkeit, sich unter
https://hahn-rechtsanwaelte.de/lp/proje ... mmelklage/
für eine Sammelklage zu registrieren.