Offene Immobilienfonds (OIF) - Strukturelle Schwächen

[Karin Loipfinger]

Bei offenen Immobilienfonds droht ein gefährlicher Dominoeffekt

Systemfehler mit 125 Milliarden Euro

17.01.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

offene Immobilienfonds sind mit 125 Milliarden Euro Publikumsgeld ein absolutes Schwergewicht. Ich habe mich in den letzten Monaten sehr intensiv mit diesem Thema beschäftigt und dazu für die Bürgerbewegung Finanzwende eine gutachterliche Stellungnahme angefertigt. Die wichtigsten Ergebnisse finden Sie zusammengefasst in einem ausführlichen Beitrag:

• Marktstruktur: Vier Anbieter (Deka, Union, Commerz Real, DWS) dominieren den Markt der Publikumsfonds mit einem Anteil von über 80 %.
• Systematische Fehlberatung: Banken und Sparkassen empfehlen den Kauf von Fondsanteilen über Fondsgesellschaften statt über Börsen, obwohl dies oft teurer ist. Der dadurch entstandene Schaden beläuft sich bei zehn Fonds in einem näher untersuchten Zeitraum auf 1,2 Milliarden Euro.
• Angst und Unsicherheit: Große Kursabschläge zwischen Börsenkursen und Fondswerten spiegeln Unsicherheit wider. Diese Differenzen zeigen die Angst vor Verlusten und können als eine Art Forward-Preis interpretiert werden.
• Zweifelhafte Bewertungspraktiken: Trotz fallender Immobilienmärkte wurden die Immobilienportfolios der Fonds in den letzten zwei Geschäftsjahren um 1,6 Milliarden Euro aufgewertet. Dies deutet auf erhebliche Abwertungsrisiken hin.
• Ungünstiges Risiko-Chancen-Verhältnis: Offene Immobilienfonds bieten Renditen unterhalb oder auf Höhe von Staatsanleihen (0,3 % bis 2,5 %) und rechtfertigen damit keine Anlageempfehlung. Die Chancen-Risiko-Verteilung ist ungünstig.
• Hohe Kostenbelastung: 77 % der von den Fondsgesellschaften prognostizierten Erträge werden durch Kosten aufgezehrt. Die verbleibende Nettorendite von durchschnittlich 1,2 % ist unattraktiv.
• Fehlaufklärung über Risiken: Niedrige Risikoeinstufungen (1 oder 2 von 7) basieren auf vergangenen Wertentwicklungen und unterschätzen die tatsächlichen Risiken wie Volatilität und systemische Unsicherheiten.
• Vergangene Verluste: Die Betrachtung aktueller Fonds ignoriert Verluste aufgelöster Fonds. Der Morgan Stanley P2 Value erzielte beispielsweise einen Verlust von 47,7 %.
• Negative Renditen: Drei von zehn untersuchten Fonds zeigen bereits negative Jahresrenditen. Marktgerechte Abwertungen erfolgen oft erst bei Immobilienverkäufen zur Liquiditätsbeschaffung.

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Bleiben Sie achtsam.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat die Risikoeinstufung des UniImmo: Wohnen ZBI als falsch bestätigt.

Lawinengefahr bei offenen Immobilienfonds

21.02.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

mein Newsletter kommt heute etwas später, weil ich unbedingt die für heute angekündigte Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth abwarten wollte. Jetzt ist die Entscheidung da und ich freue mich über das fränkische Urteil zu Gunsten der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

• Versäumnisurteil bestätigt: Das Gericht musste über ein Versäumnisurteil entscheiden, das einem Antrag der Verbraucherzentrale entsprach. Danach durfte der UniImmo: Wohnen ZBI nicht mehr mit der Risikoeinstufung 2 (niedrig) oder 3 (mittelniedrig) beworben werden.
• Fondsmanagement überrascht: Die Union Asset Management Holding kann die Entscheidung des Gerichts nicht nachvollziehen. Union wird nun die Entscheidungsgründe analysieren und dann vermutlich Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg einlegen.
• Weitreichende Folgen: Fast alle offenen Publikums-Immobilienfonds werden als sicher beworben. Sogar die höchste Sicherheitsklasse 1 von 7 wird zum Teil behauptet, weshalb die grundsätzliche Entscheidung weit über den Einzelfall hinauswirken könnte. Investitionsentscheidungen im Volumen von aktuell 123 Milliarden Euro könnten auf systematischen Fehlberatungen basieren.

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Bleiben Sie aufgeklärt.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Die Kritik an offenen Immobilienfonds wird immer lauter

Die Luft wird dünner

09.05.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

ich melde mich von einer Trekkingtour im Himalaya zurück und danke Kerstin Kondert für die Vertretung. Die Erfahrungen auf 5.400 Metern Höhe waren eindrucksvoll, aber auch anstrengend.

• KapMuG-Antrag gegen UniImmo: Wohnen ZBI: Die Kanzlei Tilp hat ein Musterverfahren wegen fehlerhafter Risikoeinstufung des Fonds beantragt. Eine Sonderabwertung von 800 Millionen Euro im Juni 2024 hat viele Anleger überrascht – das Risiko war deutlich höher als im BIB angegeben.
• LLB Semper Real Estate wird abgewickelt: Der österreichische Fonds galt als sehr sicher (Risikoklasse 1), kann aber nun seine Immobilien nicht veräußern. Die Rücknahme der Anteile ist seit 2023 ausgesetzt, inzwischen wurde die Abwicklung beschlossen.
• Offene Immobilienfonds bieten mickrige Renditen bei hohen Kosten: Viele Fonds versprechen hohe Bruttorenditen, die nach Abzug der Kosten drastisch schrumpfen. Beim grundbesitz europa bleiben beispielsweise von 6,3 Prozent vor Kosten nur 1,3 Prozent netto – Anleger tragen das volle Risiko, erhalten aber nur einen Bruchteil der Erträge.
• Grundsatzkritik an Risikoeinstufungen und Vertriebspraxis: Die offiziellen Risikoklassen spiegeln die Realität oft nicht wider und wiegen Anleger in falscher Sicherheit. Die aktuellen Entwicklungen zeigen, wie problematisch die Konstruktion offener Immobilienfonds wirklich ist.
• ProReal Europa 9 und 10: Totalverlust für Anleger: Die Emissionen haben über 95 Prozent ihres Werts verloren, das Geld der Anleger ist nahezu vollständig weg. Forderungen wurden zu einem fragwürdigen Preis verkauft, obwohl mit Geduld wohl höhere Rückflüsse möglich gewesen wären.

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Bleiben Sie hartgesotten.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Union Investment kämpft mit Abwertungen, Gerichtsurteilen und Vertrauensverlust

Peinliche Fehlbewertungen

31.10.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche geht es um den offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI:

• Milliardenabschreibung: Im Juni 2024 musste Union Investment den Wohnfonds UniImmo: Wohnen ZBI um 16,7 Prozent bzw. knapp eine Milliarde Euro abwerten – das Ende der lang gepflegten Erfolgserzählung.
• Fehlbewertungen: Viele Immobilien waren massiv überbewertet. Einige Objekte verloren beim Verkauf bis zu 96 Prozent ihres Gutachterwerts, was Zweifel an der Unabhängigkeit der Bewertungen weckt.
• Marktferne Bewertungen: Verkäufe brachten im Schnitt rund ein Viertel weniger ein als vor den großen Korrekturen in den Büchern stand. Der verbliebene Bestand wurde dagegen nur um knapp zehn Prozent korrigiert – ein Hinweis auf weiter schlummernde Risiken.
• Gerichtsurteil ignoriert: Trotz eines Verbots des Landgerichts Nürnberg vertreibt Union seit August 2025 wieder neue Fondsanteile mit zu niedriger Risikoklasse.
• Fragwürdige Beratung: Fondsanteile werden über Union rund 20 Prozent teurer verkauft als an der Börse. Die Kostenstruktur stellt ein potenziell sittenwidriges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dar.
• Zweifelhafte Studie: Von Union bezahltes IREBS-Gutachten lobt offene Immobilienfonds als „sicherste Anlageklasse“, basiert aber auf fragwürdigen Bewertungsdaten.

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Bleiben Sie auf der Hut.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Mittelrückflüsse erzwingen Bewertungswahrheiten

Wenn Risiko falsch berechnet wird

14.11.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

Offene Immobilienfonds, dubiose Finanzprodukte und ein „Saftladen“, der Anleger verärgert – in dieser Woche zeigt sich erneut, wie tief die Fehlbewertungen und Fehlentwicklungen in der Anlagewelt reichen.

• Dauerhafte Kapitalflucht aus Immobilienfonds: Seit zwei Jahren ziehen Anleger monatlich rund 800 Millionen Euro ab – während Berater weiterhin teure Neuanteile verkaufen.
• EuGH-Anrufung mit Sprengkraft: Die Risikoklassifizierung offener Immobilienfonds steht auf dem Prüfstand – ein Urteil könnte das gesamte Bewertungssystem in der Branche kippen.
• Beckers Bester in der Kritik: Die Traditionsmarke verärgert Anleger durch Zinsausfälle und intransparente Kommunikation – selbst die Plattform Invesdor gerät in Erklärungsnot.
• Cannerald verliert vor Gericht: Ein deutsches Gericht stuft den Cannabisanbieter als unerlaubt agierenden Finanzdienstleister ein – ein mögliches Signal für weitere Verfahren.
• IMMAC-Insolvenz wirft Fragen auf: Tausende Anleger bangen, während die Holding und ihre Hauptgesellschafterin vage bleiben – hoffentlich kein Déjà-vu für alle, die PROJECT noch in Erinnerung haben.

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Bleiben Sie vorsichtig.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Anlegende wollen nur noch raus aus dem Fonds Leading Cities Invest von KanAm

Peinliche Fehlbewertungen (2)

21.11.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche geht es um den offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest:

• Fondsentwicklung: Leading Cities von KanAm Grund wuchs bis 2022 stark, danach gab es massive Probleme durch Anteilsrückgaben und zur Liquiditätsbeschaffung notwendige Verkäufe.
• Bewertungsprobleme: Immobilien wurden offenbar über Jahre zu hoch bewertet; erst Verkäufe zwangen zu marktgerechten Bewertungen.
• Beispiel „Pixel“: Ausgaben beim Kauf rund 90 Millionen Euro, Verkauf zuletzt für rund 33 Millionen Euro – rund zwei Drittel Wertverlust in fünf Jahren.
  Weitere Fälle: Mehrere Objekte („Greenside”, „La Porte d’Eysins”, „147 Milk Street”) zeigten extreme Abweichungen zwischen Gutachterwerten und realen Verkaufspreisen.
• Systematische Unterschiede: 2024 verkaufte Objekte mussten im Schnitt um 25,5 Prozent abgewertet werden; Bestandsobjekte nur um 12,2 Prozent – ein deutlicher Hinweis auf weiter schlummernde Risiken.
• Transparenzmängel: KanAm veröffentlicht regelmäßig keine Kauf- und Verkaufspreise und begründet das mit Vertraulichkeitsklauseln.
• Stellungnahme: KanAm verweist allgemein auf Markteinbruch, Nachhaltigkeitstrends und Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung, ohne die Bewertungsauffälligkeiten konkret zu erklären.
• Prognosen & Kosten: Erwartete Rendite nur 1,05 Prozent auf drei Jahre, bei jährlichen Kosten von 6,8 Prozent – Anleger erhalten nur einen Bruchteil der prognostizierten Wertschöpfung.
• Kritische Einschätzung: Fire Sales an den Börsen weit unter Gutachterwerten; Vertrauensverlust bei Anlegerinnen und Anlegern; strukturelle Schwächen offener Immobilienfonds treten deutlich zutage.

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Bleiben Sie achtsam.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Frohe Weihnachten und alles Gute für 2026 – wünscht das Investmentcheck-Team

Reguliert und trotzdem gefährlich

18.12.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche blicke ich zurück auf ein arbeitsintensives 2025 – und ein vermutlich ähnliches anstehendes Jahr 2026:

• KAGB als Nebelkerze: Das Kapitalanlagegesetzbuch sollte Anlegerschutz bringen, bietet in der Praxis aber kaum Hilfe vor systematischen Vermögensabflüssen durch Gebühren, Strukturen und Interessenkonflikte.
• PROJECT: Liquiditätssystem gescheitert: Hinter der Fassade eines schuldenfreien Anlagemodells lief ein Cash-Pooling, das bei ersten Verzögerungen kollabieren musste.
• d.i.i.: Anlagebedingungen verletzt: Hochspekulative, nicht laufzeitenkongruente Finanzierungen blieben trotz Vollregulierung unbeanstandet. Insolvenzen reichten bis auf Fondsebene durch.
• IMMAC: Mehr als Holdingproblem: Bürgschaften, Betreiberprobleme und strukturelle Risiken zeigen: Die Insolvenz der Holding ist kein isolierter Einzelfall.
• Deutsche Finance ignoriert Transparenz: Jahresabschlüsse erscheinen teils über ein Jahr verspätet. Massive Abschreibungen wurden Anlegern erst sehr spät offengelegt – ohne erkennbare Konsequenzen durch die Aufsicht.
• hep solar: Schönfärberei: Nachrangdarlehen wurden nicht bedient, Bilanzen nur durch fragwürdige Verkäufe stabilisiert. Gleichzeitig werden neue Produkte mit unrealistischen Renditeangaben aufgelegt.
• Offene Immobilienfonds - eine Bewertungsillusion: Geglättete Gutachten suggerieren Sicherheit, die bei notwendigen Verkäufen sofort zerbricht. Abschläge an der Börse zeigen das reale Risiko ehrlicher als offizielle Kennzahlen.
• One Group / Soravia verschleiert Geldflüsse: Mehrstufige Nachrangstrukturen lassen Verluste größer erscheinen, als sie rechnerisch sein müssten. Ein erstes Urteil deutet auf erhebliche Haftungsrisiken hin.
• DEGAG - Abzocke mit Ansage: Trotz früher Warnsignale wurden Anleger, Käufer und Mieter systematisch geschädigt. Große Vermögenswerte dürften in schwer zugänglichen Stiftungsstrukturen liegen.
• ThomasLloyd - Funkstille nach Vertröstung: Jahrelange Beschwichtigung wich plötzlich vollständigem Schweigen. Auch (ehemals) beauftragte Kanzleien reagieren nicht mehr auf Anfragen.
• Massenversagen bei Schwarmfinanzierungen: 1.000 Crowdfundings sind leistungsgestört, weitere tausend Emittenten insolvent. Plattformen verlieren Vertrauen – das Marktsterben dürfte sich 2026 beschleunigen.
• Ausblick 2026: ELTIFs, Retail Investment Strategy und weitere Produkte warten bereits. Ohne grundlegende Änderungen droht eine Fortsetzung der bekannten Muster.

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Bleiben Sie hoffnungsvoll.

Ihr
Stefan Loipfinger

P. S.: Der nächste Newsletter erscheint voraussichtlich am 10. Januar 2026. Wenn Sie konkrete Fragen zu Produkten haben oder sich mit anderen Investorinnen und Investoren austauschen möchten, empfehle ich Ihnen bis dahin das Anlegerforum Investmentcheck.Community

[Karin Loipfinger]

Hundertausende Käufe Offener Immobilienfonds erfolgten überteuert

BaFin schaut bei Fehlberatungen weg

27.02.2026 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

in diesem Newsletter geht es um tausendfache Fehlberatungen von Banken und Sparkassen bei Offenen Immobilienfonds:

• Fehlberatungen in Milliardenhöhe: 2025 flossen rund drei Milliarden Euro in offene Immobilienfonds zu überhöhten Preisen, obwohl identische Anteile deutlich günstiger über die Börse erhältlich waren.
• Gezielte Marktstützung: Banken und Sparkassen empfahlen systematisch den teureren Kauf über Fondsgesellschaften, um eigene oder konzernnahe Fonds zulasten der Kundinnen und Kunden zu stabilisieren.
• Doppelte Anlegerschädigung: Käufer zahlten überhöhte Preise und Ausgabeaufschläge, während Verkäufer wegen umgeleiteter Nachfrage schlechtere Börsenkurse erhielten.
• Verstoß gegen Best Execution: Empfehlungen zu objektiv schlechteren Ausführungswegen verletzen die Pflicht zur bestmöglichen Ausführung nach MiFID II und WpHG.
• BaFin ohne wirksames Eingreifen: Trotz klarer Zuständigkeit für den kollektiven Verbraucherschutz blieb ein aufsichtsrechtliches Einschreiten bislang aus.
• Strukturelles Fondsproblem: Hohe Kosten, schwache Renditeaussichten und nicht marktgerechte Bewertungen machen offene Immobilienfonds für Anlegerinnen und Anleger zunehmend unattraktiv.

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Bleiben Sie bodenständig.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Stefan Loipfinger]

Das Thema der Fehlberatung hat sich nun auch ein Rechtsanwalt aus einer renomierten Kanzlei angesehen. Er hat angeboten, dass er ein paar Pilotfälle übernehmen würde, da er sehr gute Anspruchsgrundlagen sieht. Vermutlich wäre ohnehin keine Klage notwendig, da viele Banken und Sparkassen solche Fälle lieber Vergleichsweise bereinigen. Aber das wäre dann ohnehin erst der zweite Schritt.

Wenn Sie in den letzten paar Jahren Anteile offener Immobilienfonds über die Fondsgesellschaft (evtl. auch noch inkl. Ausgabeaufschlag) gekauft haben, dann melden Sie sich bitte unter [email protected] bei mir. Am besten schicken Sie die Kaufabrechnung mit und wir werden dann prüfen, ob ein Schaden entstanden ist und wie hoch dieser war. Die Informationen werden natürlich vertraulich behandelt und bevor Kosten entstehen würden, werden Sie natürlich darüber informiert. Die Erstprüfung ist kostenlos.