One Group: Erste Insolvenz nach Aussetzung der Zinszahlung

[Stefan Loipfinger]

Jetzt ist es offiziell: Der von One Group als "Feigenblatt" installierte Anlegerbeirat bei den Angeboten ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 ist Geschichte. Meines Erachtens wurde es höchste Zeit, dass dies passiert, denn SORAVIA hat dieses Gremium sicherlich vor Gericht dazu "missbraucht", um die eigentlich richtige Idee eines Gläubigerausschusses bei der SC Finance Four zu verhindern.

Der Anlegerbeirat ist geschlossen zurückgetreten. Die wesentlichen Ziele des Anlegerbeirats konnten nicht erreicht werden. Da der Anlegerbeirat dies aufgrund des Verhaltens von Soravia und ihrer Berater auch für die Zukunft nicht für erreichbar hält, war der Rücktritt die folgerichtige Konsequenz. Rückblickend stellt sich die Frage, ob die Soravia Unternehmensgruppe den Anlegerbeirat nur als „Feigenblatt“ installiert hat und möglicherweise für die eigenen Interessen im Insolvenzverfahren der SC Finance Four GmbH nutzen wollte.

Unten füge ich die vollständige Presseerklärung dazu bei, die noch ein paar Informationen darüber hinaus enthält ...

[Stefan Loipfinger]

Soravia hat ihre 25-prozentige Beteiligung an der Hotelmarke Ruby verkauft. Das meldet zumindest das Portal immomedien.at:

IHG kauft Marke Ruby
Die InterContinental Hotels Group (IHG) hat die Marke Ruby für einen Kaufpreis von 110,5 Millionen Euro erworben. Ruby ist eine Hotel-Lifestyle-Marke, die 2013 in München von Michael Struck gegründet wurde und an der Soravia 25 Prozent der Anteile hält. Ruby betreibt derzeit 20 Hotels (3.483 Zimmer) in europäischen Großstädten - unter anderem auch in Wien - und hat weitere zehn Hotels (2.235 Zimmer) in der Pipeline. Die Betreibergesellschaft des Verkäufers wird nicht von IHG übernommen und wird die derzeit geöffneten Hotels und alle zukünftigen Hotels, die der Verkäufer unter der Marke Ruby entwickelt, weiter betreiben. [...]

In der Pressemitteilung von Soravia klang das einen Tag vorher noch ganz anders. Da war von Kooperation die Rede ...

Ruby geht strategische Kooperation mit IHG ein, um profitables Wachstum zu beschleunigen – mit Fokus auf die USA und Asien
Luxemburg, 18. Februar 2025. Seit der Gründung durch Gründer und CEO Michael Struck im Jahr 2013 hat die Marke Ruby die urbane Premium Hotellerie neu definiert. Durch die Kombination aus modernem Design, effizienten Raumkonzepten und einem innovativen Betriebsmodell setzt Ruby neue Maßstäbe in der Branche. Mittlerweile betreibt die Marke Ruby 20 Hotels in Europa, mit weiteren zehn in der Entwicklung – darunter Standorte wie Stockholm, Edinburgh und Marseille. Ruby hat sich als stilbewusste Lifestyle-Marke etabliert, die auf platzsparende Konzepte setzt und Gästen bezahlbaren Luxus – Ruby bezeichnet seine Philosophie als „Lean Luxury“ – in gefragten Städten bietet. [...]

Offenbar will Soravia einen anderen Eindruck vermitteln. Der Verkauf der Marke könnte auch den Sinn haben, dass etwas Geld in die Kasse kommt ...

[Stefan Loipfinger]

Die Stiftung Warentest hat heute einen Bericht veröffentlicht, der für die AnlegerInnen von ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 sehr spannende Erkenntnisse enthält.

Für Anleger stehen hohe Verluste auf der Tages­ordnung

Wesentliche Inhalte des Beitrages sind:

• Versprochene Eigenkapitalpuffer zur Absicherung der nachrangigen Anlegergelder gab es offenbar nicht in dem angekündigten Maße.
• Der geplante Beschluss auf der Gläubigerversammlung am 18. März 2025 über den Verkauf von Forderungen in Höhe von 200,5 Mio.€ zu einem Preis von 11 Mio.€ ist mehr als fragwürdig. Die jeweils letzten Bilanzen der 20 Forderungen zeigen deutlich höhere Vermögenswerte als es der Verkaufspreis vermuten lässt.
• Angeblich werthaltige Darlehen anderer ProReal-Produkte an zum Teil die gleichen Gesellschaften, die im Falle der insolventen SC Finance Four weitgehend wertlos sein sollen, werfen erhebliche Fragen auf.
• Obwohl die SC Finance Four extreme Verluste erleiden soll, wird bei manchen Projekten neues Geld eingesammelt und von positiven Verläufen dieser Entwicklungen berichtet.
• Verschiebungen von Firmen aus dem Soravia-Konzern bzw. zurück in den Soravia-Konzern erzeugen den Eindruck, dass AnlegerInnen die Verluste tragen sollen, während ihnen die Chancen genommen werden.
• Entscheidungen über Anfechtungsansprüche im Rahmen der Gläubigerversammlung nächste Woche werfen die Frage nach den Hintergründen für diese möglichen Ansprüche auf.

SORAVIA kommt in dem Beitrag auch ausführlich zu Wort und bestreitet im Grunde alle Vorwürfe. Teilaspekte dieses Beitrages und weitere Themen können auf Investmentcheck.de nachgelesen werden:

Übersicht über die SORAVIA-Berichterstattung auf Investmentcheck.de

[Stefan Loipfinger]

Vor ein paar Tagen wurden endlich die Jahresabschlüsse 2023 der ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH veröffentlicht. Wichtigste Position ist die Einzelwertberichtigung auf Forderungen an die SC Finance Four GmbH:

• ProReal Europa 9 GmbH: - 97,6 Mio.€
• ProReal Europa 10 GmbH: - 169,1 Mio.€

Zu den Hintergründen wird behauptet, dass die Abschreibungen alternativlos wären:

Mit Forderungskaufvertrag vom 14.03.2025 hat die Emittentin daher ihre Ansprüche aus dem Darlehensvertrag vom 15.12.2020 zu einem fixen Kaufpreis von TEUR 6.220 sowie ein an Bedingungen geknüpften variablen Kaufpreis von TEUR 1.829 veräußert. In Verbindung mit einer Rücknahme ihrer Forderungsanmeldungen zur Insolvenztabelle der SCF4 erhält die Emittentin zumindest zeitnah eine teilweise Befriedigung ihrer Ansprüche. Der Forderungskaufvertrag stellt die Emittentin als nachrangige Gläubigerin der SCF4 deutlich besser als die angedachte Sanierungslösung im Rahmen des Insolvenzverfahrens der SCF4 und trägt zu einer effizienteren und zeitnahen Abwicklung bei.

Ob diese von Geschäftsführer Joachim Winter behaupteten Verluste wirklich in dieser Höhe entstanden sind, darf angesichts der Jahresabschlüsse der Darlehensnehmer stark bezweifelt werden. Nachfolgende Grafik zeigt die bilanziellen Werte der von der SC Finance Four GmbH vergebenen Nachrangdarlehen auf Basis der jeweils akutellen Bilanz.

Zum Vergrößern, bitte auf das Bild klicken
Berechnungen anhand der aktuellen Bilanzen aller Darlehensnehmer

Mehr dazu im registrieren Bereich. Eine Registrierung ist kostenlos hier möglich: zur kostenlosen Registrierung

[Stefan Loipfinger]

Bilanzschock bei ProReal Deutschland 7

12.09.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

heute berichte ich über die zur SORAVIA-Gruppe gehörende One Group:

• Massive Verluste: Bei ProReal Europa 9 und 10 sind 95 Prozent des Kapitals weg, auch bei ProReal Deutschland 7 zeigt die Bilanz nun überraschend erhebliche Verluste.
• Überschuldete Bilanz: Per 31. Dezember 2023 standen bei der ProReal Deutschland 7 GmbH 113,4 Mio. Euro Verbindlichkeiten nur 36,7 Millionen Euro Vermögen gegenüber – ein Fehlbetrag von 76,7 Millionen Euro.
• Fragwürdige Darlehen: Gelder flossen unter anderem an die überschuldete SoReal GmbH und die SWGG Wing GmbH, deren Zweck der Betrieb von Luftfahrzeugen ist.
• Klage bei ProReal Europa 10: Erste mündliche Verhandlung am Landgericht Stuttgart verlief vielversprechend, der Richter zeigte Sympathie für die Argumente der Anlegerseite. Kernfrage ist, ob der Prospekt beim Thema Blind-Pool korrekt war; Nachtragspflichten wurden möglicherweise nicht erfüllt.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Bilanzschock bei ProReal Deutschland 7

Bleiben Sie wehrhaft.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Stefan Loipfinger]

Heute, am 14. November hat die ProReal Deutschland 7 eine Ad-hoc Meldung veröffentlicht, bei der sie behauptet, der Eintritt des Ereignisses habe sich am 31. Oktober 2025 manifestiert.

5. Datum des Eintritts der der Tatsache zugrunde liegenden Umstände:
Das Erfordernis zur Durchführung einer Einzelwertberichtigung in Höhe von EUR 80.188.998,85 der gegenüber der Darlehensnehmerin der Emittentin bestehenden Forderung in Höhe von insgesamt EUR 107.791.074,75 per 31.12.2023 hat sich am 31.10.2025 mit der Feststellung des Jahresabschlusses für das Jahr 2023 manifestiert.

Ich halte das für gelogen. Die Zahlen sind schon lange bekannt, wie ich auch schon in meinem Beitrag am 12. September 2025 geschrieben habe: Bilanzschock bei ProReal Deutschland 7

Im veröffentlichten Jahresabschluss 2023 steht zum Feststellungsdatum auch konkret etwas anderes:

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 31.07.2025 festgestellt.

Konkret geht es in der Ad-hoc-Meldung von heute um 80 Mio.€ Wertberichtigung:

4. Zu veröffentlichende Tatsache gemäß § 11a Absatz 1 VermAnlG:
Die Emittentin musste aufgrund des handelsbilanziellen Niederstwertprinzips in ihrem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 den Wert ihrer gegenüber ihrer Darlehensnehmerin bestehenden Forderung in Höhe von EUR 107.791.074,75 per 31.12.2023 um EUR 80.188.998,85 berichtigen. Denn eine Überprüfung der von der Darlehensnehmerin an diverse Immobilien-Projektgesellschaften vergebenen Darlehen hat ergeben, dass unter Berücksichtigung der übrigen Gläubiger der Darlehensnehmerin zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2023 maximal mit Rückflüssen in Höhe von lediglich EUR 30.493.000,– an die Emittentin gerechnet werden kann.

Ob und in welcher Höhe sich aufgrund der bilanziell erforderlichen Einzelwertberichtigung ein tatsächlicher Verlust für die Anleger realisieren wird sowie wann und in welcher Höhe eine Rückzahlung der Vermögensanlage erfolgen kann, hängt von der Zahlungsfähigkeit der Darlehensnehmerin der Emittentin ab, die ihrerseits von der Entwicklung der Nachfrage nach Immobilienprojekten abhängt. Diese Entwicklung kann derzeit nicht prognostiziert werden, jedoch ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass es zu einem Teilausfall der Vermögensanlage kommen wird.

Zur offiziellen Meldung auf der BaFin-Homepage: https://www.bafin.de/ref/19994550

Wer die Verzögerung als unbedeutend abtut, der sollte sich einmal vorstellen was passieren würde, wenn Daimler Benz eine Abschreibung bei einer Tochtergesellschaft, durch die die eigene Bilanz mehr als Zweidrittel des Vermögens verliert, einfach mal zwei Monate später als Ad-hoc-Meldung veröffentlicht.

[Marc Gericke]

Naja, Transparenz war da ja nie wirklich ein Thema......es wundert mich also nicht wirklich....

[Stefan Loipfinger]

Naja, Transparenz war da ja nie wirklich ein Thema......es wundert mich also nicht wirklich....

Ich will nicht wiedersprechen, aber intransparent im Rahmen der Regularien zu agieren ist für mich schon noch etwas anderes, als bewusst die Unwahrheit zu verbreiten, um die BaFin und die LeserInnen der Ad-hoc-Meldung über das Versäumnis der nicht rechtzeitigen Bekanntmachung zu täuschen.