Wöchentlicher Kommentar von Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Das Angstbarometer misst die Differenz zwischen gutachterlichen Anteilswerten und Börsenkursen

Krampus, hol die Rute raus

13.12.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche wünsche ich den „Kramperl“ herbei, der mit seiner Rute viel zu tun hat:

• Offene Immobilienfonds als kritisches Thema 2025: Die Immobilienmärkte stagnieren seit drei Jahren, während Gutachter teilweise noch steigende Preise bescheinigen. AnlegerInnen sollten prüfen, ob ihre Fondsmanager wirklich den Markt übertreffen oder überbewertete Objekte die Performance zukünftig belasten werden.
• DWS grundbesitz Focus Deutschland: Die Jahresperformance von minus 3,7 % zeigt sich etwas ehrlicher als bei anderen Fonds, die unrealistische Aufwertungen ausweisen. Dennoch ist der Fonds stark kostenbelastet, wodurch Anleger trotz ambitionierter Renditeprognosen nur magere 1,5 Prozent Rendite erhalten sollen.
• Vertröstungen bei Luana Capital: Die Rückzahlung der fünfprozentigen Anleihe 2019/2024 verzögert sich weiterhin - trotz anderslautender Versprechen. Aktuell wurde nun bei einer weiteren Zinszahlung vertröstet.
• Warnung der BaFin zu Miller Forest Investment: Die BaFin warnt vor öffentlichen Angeboten der Miller Forest Investment AG, da diese ohne vorgeschriebenen Verkaufsprospekt erfolgen. Waldinvestments in Paraguay sind besonders risikobehaftet, und Stiftung Warentest bewertete diese bereits 2018 als „mangelhaft“.

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Bleiben Sie kramperlig*

Ihr
Stefan Loipfinger

*) Der Krampus oder „Kramperl“ ist eine Figur aus dem Brauchtum des Ostalpenraums, die den Nikolaus begleitet und mit seiner Rute die Unartigen bestraft. In protestantisch geprägten Gegenden wird die Figur auch Knecht Ruprecht genannt.

[Karin Loipfinger]

Frohe Weihnachten und alle Gute für 2025

2025 kann nur besser werden

20.12.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

bald ist Weihnachten, aber die Taktung bei den Nachrichten bleibt hoch:

• DEGAG Restrukturierung: 275 Millionen Euro Anlegergelder wurden über Genussrechte eingesammelt und in einer intransparenten Konzernstruktur verteilt. Die DEGAG hat nicht offengelegt, in welche Immobilien das Kapital floss, und umgeht mit minimalen Änderungen der Bedingungen die gesetzlich vorgeschriebene Transparenzpflicht.
• Kritik an der BaFin: Die Finanzaufsicht versagte, indem sie die Umgehung von Schutzmechanismen wie dem Blind-Pool-Verbot zuließ. Selbst ein vollregulierter Publikums-AIF wie "My House" wies vergleichbare Risiken auf, da eine klare Mittelverwendung nicht erkennbar ist.
• Unabhängigkeit von Gutachtern: Die BaFin plant Änderungen an den Anforderungen für externe Bewerter, löst aber das Kernproblem der Unabhängigkeit nicht. Eine zentrale Vergabestelle für Gutachten könnte Kosten senken und die Qualität der Bewertungen verbessern.
• Firmenverschiebungen bei der One Group: Erwin Soravia verlegte Firmen wie ProReal Europa 9 und 10 an eine unbekannte Familie Winter. Gleichzeitig holte er über Umwege eine insolvente Gesellschaft zurück in den Konzern, was massive Verluste für AnlegerInnen befürchten lässt.
• Übernahme von PROJECT durch WIDe: Die PROJECT Investment AG wurde von WIDe übernommen, doch über 100 Insolvenzverfahren belasten die AnlegerInnen weiterhin. Trotz vollmundiger Aussagen fehlt es an Transparenz und überfälligen Berichten, was die neuen Chefs vor große Herausforderungen stellt.

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Bleiben Sie froh und munter.

Ihr
Stefan Loipfinger

P.S.: Ich möchte Ihnen für das anstehende Weihnachtsfest ein paar erholsame und kraftspendende Tage wünschen. Ich bedanke mich bei allen für ihre Lesetreue und hoffe auf ein gesundes und erfolgreiches neues Jahr für Sie. Zwischen Weihnachten und Heilig-Drei-König ist unser Büro nicht besetzt. Der nächste Newsletter erscheint voraussichtlich am 10. Januar 2025.

[lucky]

Alles Gute und viel Erfolg im neuen Jahr - Bleiben Sie " standhaft " !

[Karin Loipfinger]

Bei offenen Immobilienfonds droht ein gefährlicher Dominoeffekt

Systemfehler mit 125 Milliarden Euro

17.01.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

offene Immobilienfonds sind mit 125 Milliarden Euro Publikumsgeld ein absolutes Schwergewicht. Ich habe mich in den letzten Monaten sehr intensiv mit diesem Thema beschäftigt und dazu für die Bürgerbewegung Finanzwende eine gutachterliche Stellungnahme angefertigt. Die wichtigsten Ergebnisse finden Sie zusammengefasst in einem ausführlichen Beitrag:

• Marktstruktur: Vier Anbieter (Deka, Union, Commerz Real, DWS) dominieren den Markt der Publikumsfonds mit einem Anteil von über 80 %.
• Systematische Fehlberatung: Banken und Sparkassen empfehlen den Kauf von Fondsanteilen über Fondsgesellschaften statt über Börsen, obwohl dies oft teurer ist. Der dadurch entstandene Schaden beläuft sich bei zehn Fonds in einem näher untersuchten Zeitraum auf 1,2 Milliarden Euro.
• Angst und Unsicherheit: Große Kursabschläge zwischen Börsenkursen und Fondswerten spiegeln Unsicherheit wider. Diese Differenzen zeigen die Angst vor Verlusten und können als eine Art Forward-Preis interpretiert werden.
• Zweifelhafte Bewertungspraktiken: Trotz fallender Immobilienmärkte wurden die Immobilienportfolios der Fonds in den letzten zwei Geschäftsjahren um 1,6 Milliarden Euro aufgewertet. Dies deutet auf erhebliche Abwertungsrisiken hin.
• Ungünstiges Risiko-Chancen-Verhältnis: Offene Immobilienfonds bieten Renditen unterhalb oder auf Höhe von Staatsanleihen (0,3 % bis 2,5 %) und rechtfertigen damit keine Anlageempfehlung. Die Chancen-Risiko-Verteilung ist ungünstig.
• Hohe Kostenbelastung: 77 % der von den Fondsgesellschaften prognostizierten Erträge werden durch Kosten aufgezehrt. Die verbleibende Nettorendite von durchschnittlich 1,2 % ist unattraktiv.
• Fehlaufklärung über Risiken: Niedrige Risikoeinstufungen (1 oder 2 von 7) basieren auf vergangenen Wertentwicklungen und unterschätzen die tatsächlichen Risiken wie Volatilität und systemische Unsicherheiten.
• Vergangene Verluste: Die Betrachtung aktueller Fonds ignoriert Verluste aufgelöster Fonds. Der Morgan Stanley P2 Value erzielte beispielsweise einen Verlust von 47,7 %.
• Negative Renditen: Drei von zehn untersuchten Fonds zeigen bereits negative Jahresrenditen. Marktgerechte Abwertungen erfolgen oft erst bei Immobilienverkäufen zur Liquiditätsbeschaffung.

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Bleiben Sie achtsam.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Sicherheit, Stabilität und fester Zinssatz waren beliebte Argumente der DEGAG für ihre Genussrechte

DEGAG räumt Insolvenzmöglichkeit ein

24.01.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche berichte ich über den nächsten Skandalfall und wie sich AnlegerInnen gemeinsam wehren:

• DEGAG: Die Geschäftsführung räumt die Möglichkeit von Insolvenzverfahren ein. Geldflüsse sind sehr intransparent und fragwürdige Interessengemeinschaften trommeln mit eigenen Interessen für Mitgliedschaften.
• ThomasLloyd: Jetzt werden sogar eigene AnlegerInnen mit Klagen bedroht, falls sie ihre bisher ausgesetzten Ratenzahlungen nicht sofort nachholen. Der Ton verschärft sich radikal, was die Frage aufwirft, warum ThomasLloyd plötzlich so auf Einzahlungen drängt.
• IG-Rendity: Eine Interessengemeinschaft von AnlegerInnen für AnlegerInnen sucht gerade MitstreiterInnen, um der österreichischen Plattform mit unzähligen Problemfundings einzuheizen. Mit zwei Kanzleien werden verschiedene Pilotklagen vorbereitet, um die rechtliche Situation besser beurteilen zu können.
• Bergfürst: Nach vielen Problemen bei den Schwarmfinanzierungen für Immobilienprojekte versucht sich die Crowdplattform nun als Goldvermittler. Wer XETRA-Gold oder EUWAX-Gold googelt, der findet schnell seriösere und günstigere Alternativen.

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Bleiben Sie robust.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Die Risiken wurden bei den DEGAG-Genussrechten verharmlost

Erste Insolvenzverfahren bei der DEGAG

31.01.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

der nächste größere Skandalfall im grauen Kapitalmarkt hat nun offiziell begonnen. Die ersten Insolvenzverfahren wurden bei der DEGAG eingeleitet und weitere werden folgen.

• Verharmlosung der Risiken bei DEGAG-Genussrechten: Die DEGAG warb mit Begriffen wie „höchstmögliche Sicherheit“ und „stabile Zinsen“, obwohl Genussrechte hochriskante Eigenkapitalanlagen ohne Mitspracherechte sind. Zudem floss das Anlegerkapital nicht direkt in Immobilien, sondern wurde innerhalb des Konzerns weitergereicht.
• Erste Insolvenzverfahren eingeleitet: Die DEGAG Deutsche Grundbesitz Holding AG und die DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH haben Insolvenzanträge gestellt. Besonders problematisch: Die Holding fungierte als Muttergesellschaft für zahlreiche Tochterfirmen, die Anlegergelder untereinander weiterverteilten.
• Ursachen der Insolvenz: Seit Dezember 2024 wurden Zinszahlungen an AnlegerInnen eingestellt. Neben nicht gezahlten Steuern und offenen Provisionen führten gescheiterte Immobilienverkäufe zur Zahlungsunfähigkeit. Unklar bleibt, ob Patronatserklärungen und weitere Forderungen eine Rolle spielen.
• Komplexe und intransparente Unternehmensstruktur: Die DEGAG wurde über verschachtelte Strukturen in Liechtenstein gesteuert. Dadurch bleibt unklar, wer tatsächlich hinter dem Unternehmen steht. Die fehlende Transparenz bei Geschäftsberichten und Finanzierungsstrukturen stellt ein großes Risiko für Anleger dar.
• Ablauf des Insolvenzverfahrens und Risiken für AnlegerInnen: Anleger haben nur nachrangige Forderungen, die sie in den Insolvenzverfahren anmelden müssen. Interessengemeinschaften und Anwaltskanzleien bieten ihre Hilfe an, aber Investoren sollten vorsichtig sein, da hier Machtinteressen eine Rolle spielen. Gläubigerversammlungen werden entscheidend für den weiteren Verlauf sein.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Erste Insolvenzverfahren bei der DEGAG

Bleiben Sie argwöhnisch.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Foto von Herrn Dieter Lahner; Bild von Stefan Loipfinger

„Wir fühlen uns wohl und solide“

08.02.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

ich war kürzlich im oberfränkischen Ebermannstadt. Dort traf ich den Fondsanbieter Dieter Lahner, der zuletzt mit der Übernahme von PI-Fonds und der PROJECT Investment für Schlagzeilen sorgte. Für die AnlegerInnen dürfte das dabei entstandene Interview sehr aufschlussreich sein.

• Übernahme der PROJECT Investment AG: Die WIDe unter Dieter Lahner hat 89 Prozent der PROJECT Investment AG sowie weitere Gesellschaften übernommen. Die Herausforderungen sind enorm, da über 100 Insolvenzverfahren laufen und viele AnlegerInnen verunsichert sind.
• Unterschiede zur alten PROJECT-Gruppe: Lahner betont eine anlegerfreundlichere, offenere Kommunikation und schnellere Entscheidungswege. Er sieht Marktveränderungen als Hauptgrund für die Insolvenzen der PROJECT-Gruppe, nicht das kritisierte Cash-Pooling-System.
• Zukunft der PROJECT-Fonds und KVG-Stabilität: Lahner sieht derzeit keine akuten weiteren Insolvenzen, erkennt aber Risiken für einzelne Fonds. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) müsse stabilisiert werden, habe aber genug Liquidität für 2025 und 2026.
• Probleme bei den PI Pro Investor-Fonds: WIDe hat Fonds der PI Pro Investor übernommen und finanziert die Übernahmekosten durch temporäre Gebührenerhöhungen. Lahner sieht sich als effizienter und entscheidungsfreudiger als die Vorgänger und will die Immobilien besser managen.
• WIDe-Fonds und die allgemeine Marktsituation: Steigende Energiekosten und eine gesunkene Zahlungsbereitschaft stellen Herausforderungen dar, aber Lahner betont, dass WIDe solide aufgestellt sei. Ausschüttungen wurden teilweise ausgesetzt, um Reserven zu stärken, jedoch gebe es keine kritischen Probleme.

Um das vollständige Interview lesen zu können, klicken Sie hier: „Wir fühlen uns wohl und solide“

Bleiben Sie beständig.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

ThomasLloyd sucht dringend Geld und bietet 20 Prozent Rabatt auf ausstehende Pflichteinlagen.

Investmentangebot nach Mahnbeischeid

Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche berichte ich über ein Jubiläum und einige kleine sowie größere Erfolge:

• In eigener Sache: Das Anlegerforum Investmentcheck.Community feierte am 13. Februar sein vierjähriges Bestehen. In dieser Zeit registrierten sich 8.668 Nutzer und veröffentlichten 36.000 Beiträge in 260 Foren.
• EV Digital Invest - Kammergericht bestätigt erste Instanz: Das Kammergericht Berlin hat für eine Pilotklage einen Hinweisbeschluss zugunsten eines Anlegers erlassen. Die Plattform EVDI wird kritisiert, da sie zugesagte Prüfungen nicht durchgeführt hat und AnlegerInnen über Bürgschaften irregeführt wurden.
• DagobertInvest - zwei erstinstanzliche Urteile: Ein Landgericht sprach einem Anleger Schadensersatz zu, da DagobertInvest unzureichend über Bürgschaften informierte. Ein weiteres Urteil rügt unklare Vertragsbedingungen und eine mangelnde Transparenz bei Nachrangklauseln.
• ThomasLloyd - Von Mahnbescheiden zu Investmentangeboten: ThomasLloyd forderte AnlegerInnen im Dezember zur sofortigen Zahlung ausstehender Raten auf und schickte teils sogar Mahnbescheide. Nach rechtlichem Widerstand bietet das Unternehmen nun 20 Prozent Rabatt auf Pflichteinlagen - jedoch für ein neues, kaum erklärtes Wasserinvestment.
• Steiner & Company – Weiterer Erfolg für den Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz: Beim MAP Ansparfonds 1 konnten Abstimmungen im schriftlichen Umlaufverfahren so beeinflusst werden, dass anlegerfreundliche Entscheidungen getroffen wurden.
• DEGAG - Insolvenzverfahren in Hameln: Unternehmen der DEGAG-Gruppe sind insolvent, das Amtsgericht Hameln führt die Verfahren. Die Zuständigkeit hängt wohl mit dem Wohnsitz des Geschäftsführers zusammen – ein fragwürdiges Zeichen für einen Konzern dieser Größe.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Investmentangebot nach Mahnbescheid

Bleiben Sie eisern.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Sezchuan]

Meine Gedanken zu den Urteilen gegen EV DI und Dagobertinvest:

• EV DI: Das Gericht rügt im Wesentlichen den zeitlichen Abstand zwischen der Prüfung der Bonität und dem Auflegen des Angebotes. Hier hat EV DI definitiv einen großen Fehler begangen (analog zum Vorgehen vieler Banken bei der Prüfung älterer Bestandskunden - eine neue Prüfung kostet eben Geld). Gut für die Investoren, die sich Hoffnung auf die Rückzahlung ihres Einsatzes machen dürfen.
  Jetzt kommt das Aber: Dieses Urteil ist nicht ohne weiteres auf andere Projekte von EV DI übertragbar. Sollte EV DI in anderen Projekten die Prüfung der Bonität zeitnah durchgeführt haben, läuft ein Verweis auf dieses Urteil ins Leere.

• Dagobertinvest: Danke an den Anwalt Lutz Tiedemann und die Gerichte, die sich detailliert mit den Vorgängen bei DI befasst haben.
  • Im Fall der Bürgschaft wird deutlich, mit welch fehlerhaften Informationen DI die Projekte angeboten hat. Das dürfte nicht einmal ein Versicherungsfall sein, da die beschriebene Vorgehensweise von DI meiner Meinung nach grob fahrlässig ist. Allerdings müssen die fehlerhaften Informationen in jedem Projekt einzeln nachgewiesen werden. Das kann sich hinziehen
  • Interessant ist das zweite Urteil gegen DI. Sollte dieses Urteil bestätigt werden, können alle Verträge (mindestens mit Investoren aus Deutschland) mit gleichlautenden Klauseln rückabgewickelt werden. Theoretisch ist dies ein Fall für die Haftpflichtversicherung von DI, wenn der Vertrag vorher rechtlich begutachtet wurde.

Mein persönlicher Dank an die Kläger. Ich habe insgesamt auch einiges investiert, aber in jedes Projekt meistens nur den Mindestbetrag. Für eine Klage ist das problematisch.

[Karin Loipfinger]

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat die Risikoeinstufung des UniImmo: Wohnen ZBI als falsch bestätigt.

Lawinengefahr bei offenen Immobilienfonds

21.02.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

mein Newsletter kommt heute etwas später, weil ich unbedingt die für heute angekündigte Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth abwarten wollte. Jetzt ist die Entscheidung da und ich freue mich über das fränkische Urteil zu Gunsten der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

• Versäumnisurteil bestätigt: Das Gericht musste über ein Versäumnisurteil entscheiden, das einem Antrag der Verbraucherzentrale entsprach. Danach durfte der UniImmo: Wohnen ZBI nicht mehr mit der Risikoeinstufung 2 (niedrig) oder 3 (mittelniedrig) beworben werden.
• Fondsmanagement überrascht: Die Union Asset Management Holding kann die Entscheidung des Gerichts nicht nachvollziehen. Union wird nun die Entscheidungsgründe analysieren und dann vermutlich Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg einlegen.
• Weitreichende Folgen: Fast alle offenen Publikums-Immobilienfonds werden als sicher beworben. Sogar die höchste Sicherheitsklasse 1 von 7 wird zum Teil behauptet, weshalb die grundsätzliche Entscheidung weit über den Einzelfall hinauswirken könnte. Investitionsentscheidungen im Volumen von aktuell 123 Milliarden Euro könnten auf systematischen Fehlberatungen basieren.

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Bleiben Sie aufgeklärt.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

SORAVIA will 11.000 AnlegerInnen der ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 billig abspeisen.

Insolvenz-Skandal: AnlegerInnen ausgeschlossen

28.02.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

der Showdown bei ProReal Europa 9 und 10 geht in seine Endphase. Am 18. März soll bei der insolventen SC Finance Four über einen Forderungsverkauf zum Schnäppchenpreis entschieden werden.

• AnlegerInnen werden nicht informiert: Das Amtsgericht Offenburg hat die Fortsetzung der Gläubigerversammlung terminiert. Die 11.000 betroffenen AnlegerInnen sind ausgeschlossen.
• Fragwürdige Firmenverschiebungen durch SORAVIA: Der Wiener Projektentwickler SORAVIA hat die Emittentinnen der Anlegerprodukte ProReal 9 und 10 an das undurchsichtige Unternehmen Denrob Invest verkauft – ohne Information an die AnlegerInnen.
• Unklare Anfechtungsansprüche und Zahlungsströme: Anfechtungsansprüche in Millionenhöhe zwischen SC Finance Four, Three und One werfen Fragen auf, da nicht nachvollziehbar ist, wie diese überhaupt entstanden sind.
• Geplanter Forderungsverkauf an unbekannten Käufer: Nachrangige Forderungen in Höhe von 200 Millionen Euro sollen für nur elf Millionen Euro verkauft werden – der Käufer bleibt in den offiziellen Unterlagen anonym.
• BaFin bleibt untätig: Trotz fragwürdiger Geldströme und massiver Verluste für AnlegerInnen sind keine Maßnahmen der Finanzaufsicht BaFin erkennbar. Zumindest die Einleitung einer Prüfung der Rechnungslegung wäre überfällig.

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Bleiben Sie unnachgiebig.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Von hoch oben schaut Erwin Soravia auf die ProReal-AnlegerInnen herab.

Der nächste SORAVIA-Streich

18.03.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

statt Freitags gibt es aus aktuellem Anlass nun heute einen Newsletter zum SORAVIA-Anlageskandal, der in die nächste Runde geht.

• Gläubigerversammlung abgesagt: Die geplante Gläubigerversammlung der SC Finance Four GmbH (SCF4) wurde überraschend abgesagt, ohne dass das Insolvenzgericht Hintergründe nannte.
• Aufhebungsantrag für Insolvenz: Die Eigenverwaltung der SCF4 stellte einen Antrag auf Aufhebung des Insolvenzverfahrens und behauptet, dass die Insolvenzgründe nicht mehr bestünden.
• Schlechtere Konditionen: Der neue Vergleich sieht 17 Millionen Euro für die ausgereichten Projektdarlehen vor. Fünf Millionen könnten über einen Besserungsschein hinzukommen, was insgesamt eine Schlechterstellung zur bisher angedachten Lösung im Insolvenzverfahren ist.
• Verfall von Anfechtungsansprüchen: Die ursprünglich vorgesehenen Anfechtungsansprüche gegen SCF1 und SCF3 in Höhe von elf Millionen Euro dürften nun wegfallen – ein Vorteil für SORAVIA.
• Stiftung Warentest deckt Unstimmigkeiten auf: Es bestehen Zweifel an der behaupteten Wertlosigkeit bestimmter Darlehen. Auch sonst werden berechtigte Fragen in Zusammenhang mit der billigen Abfindung von AnlegerInnen aufgeworfen.
• Rechtliche Bedenken: Rechtsanwalt Marc Gericke kritisiert, dass mit der Aufhebung des Insolvenzverfahrens keine weitere Aufarbeitung durch den Sachwalter erfolgt und Anfechtungsansprüche verloren gehen.

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Bleiben Sie wehrhaft.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Zehn Millionen Nachrangdarlehen werden von hep nicht zurückbezahlt

hep zahlt Nachrangdarlehen nicht

15.03.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

die Schwaben gelten als sparsam. Der Solaranbieter hep gestaltet seine Finanzen allerdings sehr sportlich und hat sich nun offenbar verkalkuliert.

• Nicht gezahlte Nachrangdarlehen: hep hätte zum 31. Dezember 2024 rund zehn Millionen Euro an AnlegerInnen zurückzahlen sollen, doch die Zahlung blieb trotz vorheriger Zusicherung aus. Auch eine weitere Zahlungsankündigung im Januar 2025 wurde nicht eingehalten.
• Verschobene Rückzahlungsstrategie: Ursprünglich wurden Investitionen in Kanada, Deutschland und Polen geplant, doch nun verweist hep ausschließlich auf den Verkauf von US-Projekten zur Finanzierung der Rückzahlungen. Ein Abschluss dieser Verkäufe blieb bisher aus.
• Rechtliche Unklarheiten: hep argumentiert schwammig, warum die Rückzahlungen nicht erfolgen, und verweist auf eine mögliche vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre, die jedoch bislang nicht geltend gemacht wurde. Ein Musterdarlehensvertrag wurde auf Nachfrage nicht bereitgestellt.
• Fehlende Leistungsbilanz: Die hep-Gruppe veröffentlicht üblicherweise im Januar eine Leistungsbilanz, doch die aktuelle Ausgabe fehlt. Eine auf Nachfrage gelieferte stark verkürzte Version enthält keine Aussagen zu Anleihen und Nachrangdarlehen.
• Bilanzielle Probleme: Die letzte Halbjahresbilanz vom Juni 2024 zeigt für den hep-Konzern eine deutliche Unterkapitalisierung mit einem Fehlbetrag von 15,7 Millionen Euro. Aktuelle Aussagen zur Bilanz wurden nicht gemacht.

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Bleiben Sie ausdauernd.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Quelle: stock.adobe.com

Frühindikator für Krisen bei Immobilienanlagen

25.04.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

lässt sich eigentlich absehen, dass ganze Anlagegruppen abtrudeln, wenn nach außen noch alles in Ordnung scheint? Im Nachhinein ist man immer schlauer, aber aus der Vergangenheit lässt sich für die Zukunft lernen. Die Veröffentlichung der Jahresabschlüsse scheint ein Indikator zu sein. Wir haben stichprobenartig die Veröffentlichungsdaten verschiedener Anlagegesellschaften der ProReal/Soravia, der d.i.i., der PROJECT und der DEGAG zusammengestellt und ausgewertet.

• pünktliche Jahresabschlüsse bis 2021: Bis für das Jahr 2021 haben alle untersuchten Beteiligungsgesellschaften ihre Jahresabschlüsse in regelmäßigen Abständen veröffentlicht und dabei die gesetzlichen Vorschriften auch weitgehend eingehalten.
• Unregelmäßigkeiten ab Abschluss 2022: Die Jahresabschlüsse für 2022 kamen ganz überwiegend zu spät, wenn sie überhaupt veröffentlicht wurden.
• Auftreten von Problemen: In der überwiegenden Zahl der untersuchten Fälle wurden die Unternehmenskrisen erst öffentlich, als die Jahresabschlüsse schon seit geraumer Zeit hätten vorliegen sollen. Es spricht einiges dafür, dass die verspätete Vorlage der Abschlüsse oder ein Bruch in der Regelmäßigkeit der Veröffentlichungen ein Indikator für das Vorliegen ernsthafter Probleme sind.

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Bleiben Sie auf dem Laufenden.

Ihre
Kerstin Kondert (in Vertretung für Stefan Loipfinger)

[Karin Loipfinger]

Wenig überzeugende Büroadresse der M. Plus Life Science AG im Winkelweg 3 in 8853 Lachen (Schweiz)

Fadenscheiniges Angebot an die MAP-Anleger

02.05.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

es ist nie zu spät, um bei AnlegerInnen unberechtigte Hoffnungen zu wecken. Aktuell wird zumindest ein solcher Versuch bei den AnlegerInnen der MAP-Fonds des Hamburger Fondsanbieters Illya Steiner unternommen. Das Angebot wird von einigen der damaligen Vermittler wärmstens angepriesen, obwohl die wirtschaftliche Substanz mehr als fragwürdig ist.

• Angeblich 100 Prozent Kapitalrückzahlung, aber kein Businessplan: Die AnlegerInnen sollen im Tausch gegen ihre Fondsanteile Aktien der M. Plus Life Science AG erhalten, die noch in 2025 zu 100 Prozent dem im Fonds noch gebundenen Kapital entsprechen sollen. Geworben wird mit einer schönen Präsentation, die einen Kursanstieg von 1 CHF pro Aktie in 2025 bis 4,5 CHF in 2029 in Aussicht stellt. Die Assets sollen von 200 Millionen Schweizer Franken in diesem Jahr auf 900 Millionen Schweizer Franken in 2029 anwachsen. Wie das alles funktionieren soll, bleibt Geheimnis der Initiatoren dieses Angebots. Das sind Stefan Klaile, als Chef der Xolaris- und Adrealis-Unternehmen kein Unbekannter am Grauen Kapitalmarkt, und die Finanzberater Jürgen Vieler und Christian Feicht. Den AnlegerInnen wird das Angebot als valide Möglichkeit zur Rettung ihres Kapitals verkauft.
• Katze im Sack: Die AnlegerInnen erhalten weder Bilanzen der AG noch ansonsten belastbares Zahlenmaterial. Sie sollen einfach glauben, dass sie mit der Annahme des Angebots ihre Situation wirtschaftlich verbessern. Dafür sind sie empfänglich, weil die Fonds wirtschaftlich schlecht dastehen und sie mit erheblichen Kapitalverlusten rechnen müssen und auch das Vertrauen in die Fondsgeschäftsführung fehlt. Aber es ist leicht, vom Regen in die Traufe zu kommen.

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Ihre
Kerstin Kondert (ein weiteres Mal in Vertretung für Stefan Loipfinger)

[Arbab]

Blumige Versprechungen für den Tausch von Fonds in Aktien mit den besten Profitaussichten?
Ist Herr Klaile bei Thomas Olek in die Lehre gegangen?

[Karin Loipfinger]

Die Kritik an offenen Immobilienfonds wird immer lauter

Die Luft wird dünner

09.05.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

ich melde mich von einer Trekkingtour im Himalaya zurück und danke Kerstin Kondert für die Vertretung. Die Erfahrungen auf 5.400 Metern Höhe waren eindrucksvoll, aber auch anstrengend.

• KapMuG-Antrag gegen UniImmo: Wohnen ZBI: Die Kanzlei Tilp hat ein Musterverfahren wegen fehlerhafter Risikoeinstufung des Fonds beantragt. Eine Sonderabwertung von 800 Millionen Euro im Juni 2024 hat viele Anleger überrascht – das Risiko war deutlich höher als im BIB angegeben.
• LLB Semper Real Estate wird abgewickelt: Der österreichische Fonds galt als sehr sicher (Risikoklasse 1), kann aber nun seine Immobilien nicht veräußern. Die Rücknahme der Anteile ist seit 2023 ausgesetzt, inzwischen wurde die Abwicklung beschlossen.
• Offene Immobilienfonds bieten mickrige Renditen bei hohen Kosten: Viele Fonds versprechen hohe Bruttorenditen, die nach Abzug der Kosten drastisch schrumpfen. Beim grundbesitz europa bleiben beispielsweise von 6,3 Prozent vor Kosten nur 1,3 Prozent netto – Anleger tragen das volle Risiko, erhalten aber nur einen Bruchteil der Erträge.
• Grundsatzkritik an Risikoeinstufungen und Vertriebspraxis: Die offiziellen Risikoklassen spiegeln die Realität oft nicht wider und wiegen Anleger in falscher Sicherheit. Die aktuellen Entwicklungen zeigen, wie problematisch die Konstruktion offener Immobilienfonds wirklich ist.
• ProReal Europa 9 und 10: Totalverlust für Anleger: Die Emissionen haben über 95 Prozent ihres Werts verloren, das Geld der Anleger ist nahezu vollständig weg. Forderungen wurden zu einem fragwürdigen Preis verkauft, obwohl mit Geduld wohl höhere Rückflüsse möglich gewesen wären.

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Bleiben Sie hartgesotten.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Nebel zieht auf in Regenstauf

Grüne Fonds, dunkle Geschäfte

20.05.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

heute berichte ich über den nächsten Leonidas-Skandal – 7.000 AnlegerInnen kommen leider nicht zur Ruhe:

• Anlegerinnen und Anleger verlieren Vertrauen in Fondsverwaltung: Nach Grieseler und der Re:Fonds steht nun auch die CAV Partners wegen Intransparenz und enttäuschter Erwartungen massiv in der Kritik.
• Hohe Klagekosten ohne Ertrag: Rund eine Million Euro sollen für Anwälte ausgegeben worden sein – Rechtliche Schritte in Frankreich gegen frühere Verantwortliche waren angeblich Show-Klagen.
• Verdacht auf doppelte Rollenverteilung: Rechtsanwalt Richard Notz soll sowohl Max Hug bei seiner Verteidigung unterstützt als auch die Fonds beraten haben – mindestens ein massiver Interessenkonflikt.
• Kosten der Hug-Verteidigung über Fonds? Es besteht der Vorwurf, dass Ausgaben für die Verteidigung von Hug zu Unrecht den Fonds belastet wurden – die CAV bestreitet das.
• Vertrauen zerstört: Die IG-Leonidas kritisiert CAV und Notz, fordert Aufklärung und eine unabhängige Geschäftsführung zur Sicherung der Anlegerinteressen.

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Kämpfen Sie löwenhaft.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Videotipp: Finfluencer Prof. Dr. Hartmut Walz im Gespräch mit Stefan Loipfinger

PROJECT: Neue Vorstände, alte Fragen

23.05.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche bin ich spät dran mit dem Newsletter. Aber es mussten ein paar Dinge noch geklärt werden und ich wollte möglichst aktuell informieren:

• PROJECT-Vorstandswechsel: Hanisch ging, Bauer kam – auch letzter Alt-Vorstand Cont soll gehen.
• Altlasten: Frühere Fehler (beispielsweise Borsigturm-Investment) belasten weiterhin – Berichte 2023 fehlen immer noch.
• ProReal/SORAVIA: Insolvenz der SC Finance Four eingestellt, 95 Prozent der Anlegergelder verloren, Forderungen billig verkauft.
• Hohe Sachwaltervergütung: Kleinschmidt verdiente kräftig in der kurzen Zeit.
• KapMUG gegen Exporo: Verfahren „Hamburger Stadtpark“ geht endlich ans OLG – Musterkläger wird gesucht.
• Weitere Exporo-Kritik: AnlegerInnen fordern gemeinsamen Vertreter beim Funding „Apartments am Markt“.
• In eigener Sache: Interviews bei DLF und YouTube-Video mit Prof. Walz zu offenen Immobilienfonds erschienen.

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Bleiben Sie robust.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Ist-Renditen liegen in allen 38 Fundings für Bestandsimmobilien weit hinter den Prognosen

Exporo Bestands-Debakel

06.06.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

heute berichte ich über eine besonders sichere Produktgruppe von Deutschlands größter Schwarmfinanzierungsplattform – Fundings für Bestandsimmobilien:

• Exporo sammelte über 1,1 Mrd. Euro für Immobilienprojekte ein: Der Großteil floss als Mezzanine-Kapital in Projektentwicklungen – zahlreiche dieser Finanzierungen sind mittlerweile leistungsgestört oder insolvent.
• Das besonders sichere Bestandsgeschäft enttäuscht auf ganzer Linie: Kein einziges der 38 untersuchten Bestandsinvestments erreicht die ursprünglich prognostizierten Renditeziele; häufig bleiben sogar die Ausschüttungen aus.
• Beispiel „Mitten in Hannover“ - minus statt Plus: Trotz voll vermieteter Immobilien und Sicherheitsversprechen liegt die reale Rendite bei rund -0,7 Prozent jährlich statt der geplanten +6 Prozent.
• Negativbeispiel „Apartments am Markt“ mit 50 % Verlust: Seit 2021 fließt kein Geld mehr an AnlegerInnen; der geplante Verkauf soll einen drastischen Kapitalverlust besiegeln.
• Intransparenz sorgt für wachsenden Anlegerfrust: Exporo zeigt auf ihrer Homepage keine realen Handelskursdaten, ignoriert kritische Nachfragen und blockiert ein Quorum geschädigter AnlegerInnen.
• Image versus Realität: „Investieren wie ein Eigentümer“ Der Slogan und das Versprechen professioneller Auswahl wirken angesichts ausnahmslos verfehlter Planwerte bei Bestandsimmobilien fragwürdig – kein einziges Investment ist im Zielkorridor.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Exporo Bestands-Debakel

Bleiben Sie inspiriert.

Ihr
Stefan Loipfinger

[AbsolutCP]

Sehr interessanter LinkedIn Post von Sandra Mengel zum Thema Exporo Bestandsimmobilien:

Stefan Loipfinger bringt es auf den Punkt: Das Bestands-Debakel zeigt, dass digitale Immobilieninvestments nicht einfach als „passives Einkommen“ vermarktet werden dürfen. Immobilien sind komplexe Vermögenswerte, die aktives Management, fundierte Marktkenntnis und eine belastbare Finanzierungsstruktur erfordern.

Ein besonders irreführender Slogan war „Investieren wie ein Eigentümer“.

Eigentümer zu sein bedeutet nicht automatisch, kluge Investitionsentscheidungen zu treffen – die Realität zeigt, dass viele Exporo-Anleger jetzt genau die Herausforderungen eines Immobilienbesitzers spüren:

• Leerstand,
• Instandhaltung,
• regulatorische Risiken und
• wirtschaftliche Schwankungen.

Ein kluger Ansatz wäre eher: Investieren wie ein Immobilienprofi, mit datengetriebener Analyse, Risikoabschätzung und nachhaltiger Strategie

Die Kernprobleme lassen sich auf drei zentrale Punkte reduzieren:

1. Fehlende immobilienwirtschaftliche Expertise
   Die Gründer und das aktuelle Management kommen primär aus den Bereichen Finanzierung und digitale Plattformen, nicht aus der Immobilienbranche. Das zeigt sich in der fehlerhaften Kalkulation vieler Projekte und der mangelnden operativen Steuerung.
   Ein Unternehmen, das sich auf Immobilieninvestments spezialisiert, braucht Führungskräfte in den oberen Ebenen, mit tiefem Fachwissen über Marktzyklen, Standortfaktoren und regulatorische Rahmenbedingungen.
2. Intransparente Kommunikation und Vertrauensverlust
   Anleger wurden mit Renditeversprechen gelockt, die sich in der Realität nicht halten lassen. Die Diskrepanz zwischen prognostizierten und tatsächlichen Ausschüttungen ist gravierend. Exporo muss sich der Verantwortung stellen und eine ehrliche Bestandsaufnahme liefern, statt weiterhin neue Projekte aufzulegen, während bestehende Investments hinter den Erwartungen zurückbleiben.
   Das ist eher die Masche eines Schneeballsystems.
3. Notwendige Restrukturierung und strategische Neuausrichtung
   Evtl Exporo kann sich nur aus dieser Krise befreien, wenn es grundlegende Reformen einleitet:
   • Wechsel des Vorstands (min) und Neubesetzung des Aufsichtsrats mit erfahrenen Immobilienexperten.
   • Deep Dive in die Bestandsprojekte, um belastbare Zahlen offenzulegen.
   • Überarbeitung der Finanzierungsstruktur, um mögliche Zinssenkungen strategisch zu nutzen.
   • Klare und transparente Kommunikation gegenüber Anlegern, um Vertrauen zurückzugewinnen.

Die aktuelle Situation zeigt, dass digitale Immobilienplattformen ohne echte immobilienwirtschaftliche Kompetenz langfristig nicht tragfähig sind. Exporo steht an einem Wendepunkt – entweder es erkennt die strukturellen Defizite und handelt entschlossen, oder es verliert endgültig das Vertrauen der Anleger.

Ansonsten: Good Luck!

[mopswombard]

Sehr interessanter LinkedIn Post von Sandra Mengel zum Thema Exporo Bestandsimmobilien:

Stefan Loipfinger bringt es auf den Punkt: Das Bestands-Debakel zeigt, dass digitale Immobilieninvestments nicht einfach als „passives Einkommen“ vermarktet werden dürfen. Immobilien sind komplexe Vermögenswerte, die aktives Management, fundierte Marktkenntnis und eine belastbare Finanzierungsstruktur erfordern.

Das sollte Frau Mengel mal den Anlegern erzählen. Es ist doch in der ganzen Branche zu massivsten Fehleinschätzungen gekommen und hunderte von sogenannten Real Estate Gurus sind voll auf die berühmte Fresse gefallen. Sie haben schlichtweg sich alle selbst reich gerechnet und keiner, aber auch so gut wie keiner, hat sehen wollen, das es Dunkle Wolken am Himmel gab, the Sky is the limit.

Mit diesen Meinungen wurden dann die Verkäufer gefüttert und die Anleger, in Zeiten von Null Zinsen, haben den Werbeversprechen geglaubt und ihr Gehirn weitestgehend abgeschaltet. Man kaufte Dinge, wovon man sein Lebtag nie etwas gehört hat so wie die Brötchen beim Bäcker. Man glaubte einem bunten Blättchen oder einer schönen Webseite mehr als seinem Gehirn, denn das hat ja mit bekommen, das es kaum oder keine Zinsen gegeben hat und hat sich natürlich gefragt, wie geht das. Man kaufte keine Aktien, das ist ja was für Spekulanten und schwanken hin und her, sondern Immobilien, also Betongold. Und das wurde Werbetechnisch so schön verpackt, das man dem Glauben geschenkt hat, das es hier praktisch um eine hundertprozentige sichere Anlage handelt, praktisch eine Geld zurück Garantie.

Man hat nicht hinterfragt, haben die denn auch überhaupt eine Expertise dazu. Wie kann es denn sein, das eine Finanzierungsplattform plötzlich der Guru für eine Immobilenanlage wird. Man hat nicht hinterfragt, wieso es denn milliardenschwere Immobilienfonds gibt, die sich seit Jahrzehnten mit nichts anderem beschäftigen. Oder war es die Gier, das sie einem ja viel mehr Zinsen bezahlten, als diese Fonds und vielleicht, das sind ja Fonds der Banken und die kassieren mich eh ab.

Mich wundert es nur, das Anleger ähnliche Verhaltensmuster immer wieder erkennen lassen und das man vor allem nach der Analyse der Fehler diese Fehler in der nächsten Runde mehr oder weniger wieder macht. Also auf zur nächsten Geldvernichtung in diesem Bereich, wahrscheinlich so um 2035. Wetten?

[Karin Loipfinger]

Podcast „Preispolitik bei Finanzprodukten: Von Schnäppchen bis sittenwidrig?“

Sittenwidrigkeit als Geschäftsmodell?

27.06.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche zeigte sich mal wieder, dass die Moral sinkt, wenn die Probleme wachsen:

• hep-Rückzahlung offen: AnlegerInnen der hep Opportunity 1 warten noch immer auf fällige Nachrangdarlehen – trotz früherer Zusagen der Rückzahlung.
• Vage Aussagen: Statt konkreter Ergebnisse spricht hep von einer „konservativen Neuplanung“ und einem „Tilgungsprofil“, was Misstrauen schürt. Die Rede ist plötzlich von der „gesamten Gruppe“ – eine Formulierung, die neue Fragen zur finanziellen Gesamtlage aufwirft.
• Vertreter-Streit: Exporo lehnt den von AnlegerInnen und Anlegern vorgeschlagenen unabhängigen Vertreter ab und schlägt stattdessen eine eigene Anwältin vor – ein heftiger Interessenskonflikt. Die Plattform handelt nicht im Sinne der AnlegerInnen und untergräbt deren Mitbestimmung auf eine bedenkliche Art.
• ProReal, die Nächste: Nun scheint auch die SC Finance Three GmbH nicht mehr plangemäß auszuzahlen – wie zuvor bereits SC Finance Four. Uwe Richter kündigt für verschiedene ProReal Private-Emissionen an, dass Zinsen zum 30. Juni nicht gezahlt und Rückzahlungen auf 2026 verschoben werden.
• Beutler im Interview: Finfluencer Thomas Beutler interviewte mich zu den Risiken im grauen Kapitalmarkt, besonders bei Crowdinvesting-Plattformen.
• Podcast mit Streitwert: In der aktuellen Fondsgedanken-Folge diskutiert Björn Drescher mit Georg Kornmayer und mir über Kostenstrukturen bei Fonds – auch über eine mögliche Sittenwidrigkeit.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Sittenwidrigkeit als Geschäftsmodell?

Bleiben Sie interessiert.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Kein einziger der laufenden ZBI-Fonds liegt im Plan

ZBI – Ziemlich bescheidene Investments

04.07.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

heute berichte ich über die noch laufenden geschlossenen Immobilienfonds der Erlanger ZBI:

• Union verdiente gut: Nach der Übernahme durch Union Investment (2020) stiegen die Einnahmen für das Management, die Erträge für Anleger hingegen oft nicht.
• Im Plus aber unter Plan: Fonds 8 und 9 liegen leicht im Gewinn, erreichen aber die Prognosen nicht.
• Verluste trotz tollem Markt: Fonds 10 bis 12 sowie Wohnwert 1 und der Regiofonds verzeichnen teils deutliche Verluste oder massive Zielverfehlungen.
• Nicht gut gelaufen: Hohe Gebühren und mangelnde Handelserfolge trotz Immobilienboom belasten die Fonds.
• Bescheidenes Fazit: Für AnlegerInnen waren ZBI-Fonds in den letzten Jahren ein ziemlich bescheidenes Investment.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: ZBI - Ziemlich bescheidene Investments

Fordern Sie Genossenschaftlichkeit.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Die Schwarmfinanzierungsplattform EV Digital Invest ist insolvent

Engel & Völkers Digital Invest ist insolvent

04.07.2025 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin zahlt Darlehen nicht aus. Die Schwarmfinanzierungsplattform EV Digital Invest AG hat zahlreiche Problemfinanzierungen (Übersicht) hervorgebracht. Jetzt ist die Plattform insolvent. Wie die börsennotierte Gesellschaft mitteilte, wird sie unverzüglich einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung stellen. Schuld ist laut dem Vorstand das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin, das eine „vertraglich verbindlich vereinbarte Auszahlung aus einem Darlehensvertrag zum Fälligkeitstag ohne Angaben von Gründen und überraschend ohne Vorankündigung“ verweigerte…

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Engel & Völkers Digital Invest ist insolvent