Wöchentlicher Kommentar von Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Gratulation an die Interessengemeinschaft der Bergfürst Anleger zur Nominierung für den Bundespreis Verbraucherschutz 2024

Fabulöse Versprechen an die Crowd

09.02.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

von Fiction über Drama bis zur freudigen Nachricht reicht diese Woche das Spektrum an Informationen in meinem Wochenkommentar:

• Crowdfunding: Langweilige Grundbuchauszüge liefern spannende Informationen bei gescheiterten Crowdfundings – Der Stapel noch nicht bearbeiteter Grundbuchauszüge ist hoch und liefert sicher vielfach weitere Erkenntnisse
• PROJECT: Die Ergebnisse der fragwürdigen Abstimmungen im Umlaufverfahren sind immer noch nicht bekannt. Das gibt Anlass zu Hoffnung.
• IG-Bergfürst-Anleger: Die Interessengemeinschaft ist nominiert für den Bundespreis Verbraucherschutz 2024. Gratulation dazu!

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Bleiben Sie cineastisch.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Intransparenz ist eine weit verbreitete Unsitte bei Emittentinnen von Anlageprodukten

BUMM, seid ruhig Ihr AnlegerInnen

23.02.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche geht es in meinem Wochenkommentar um gelebte Intransparenz und um verschiedene „BUMMs“, mit denen Anbieter Diskussionen beenden wollen.

• One Group: Risikoanalyse der SORAVIA-Immobilien lässt Rückzahlung beim ProReal Deutschland 7 nicht zu. AnlegerInnen erfahren aber nichts Konkretes.
• ThomasLloyd: AnlegerInnen sollen beim Ratensparfonds CTI VARIO froh sein, dass sie nur ein paar Raten zu viel bezahlen mussten. ThomasLloyd lässt Vertragskonformität anwaltlich mitteilen.
• Dagobertinvest: Grundstück zum doppelten Preis verkauft, aber SchwarmfinanziererInnen erhalten beim Funding P172 Wohnanlage Josef-Dunkl-Straße 7 trotzdem kein Geld zurück. Jetzt wird die Schuldnerin einfach liquidiert und die AnlegerInnen fühlen sich von der Plattform im Stich gelassen.

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Bummern Sie zurück.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Schon in der guten Immobilienmarktphase liefen viele PROJECT-Immobilienentwicklungen nicht plangemäß

AnlegerInnen zahlen die Zeche

01.03.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche geht es in meinem Wochenkommentar um die desolate Situation der AnlegerInnen bei PROJECT und bei der One Group. Sie sind im Grunde diejenigen, die die Zeche bezahlen.

• PROJECT: Eine Erfolgsmeldung des Insolvenzverwalters Volker Böhm lässt aus Sicht der FondsanlegerInnen Böses erwarten. Selbst in der noch gut laufenden Immobilienmarktphase zeigten zahlreiche Immobilienentwicklungen bereits gravierende Planabweichungen.
• One Group: Die Restrukturierung der One Group deutet die zu erwartenden Probleme nur an. Vier Emittentinnen wurden in das Rhein-Main-Gebiet umgezogen, weil dort die auf „solche Situationen“ spezialisierten Unternehmensberater und Anwälte ihren Tätigkeitsschwerpunkt haben.

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Bleiben Sie unbeirrt.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Durch Ausgliederungen soll die SORAVIA-Gruppe vor Risiken aus einzelnen Projektgesellschaften geschützt werden.

Von Verschiebung bis Schiebung

08.03.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche geht es in meinem Wochenkommentar um Verschiebungen, die zum Teil einer Schiebung sehr nahekommen:

• One Group: SORAVIA verschiebt nicht nur die One Group und die SC Finance-Poolunternehmen, sondern auch erste Projektgesellschaften. Auf Nachfrage räumten die Wiener ein, sie würden diese Ausgliederungen einzelner Projektgesellschaften wegen der Vermeidung von Risiken für die Gesamtgruppe vornehmen.
• TSO Capital Advisors: Der Verkaufserlös einer Büroimmobilie in Memphis wird nicht wie bisher üblich an die AnlegerInnen ausgeschüttet, sondern in andere Objekte verschoben. Fragen dazu wollte der Anbieter inhaltlich nicht beantworten.
• PROJECT: Griff in die schmuddelige Trickkiste durch eine BaFin-überwachte Kapitalverwaltungsgesellschaft. Warum schriftliche Beschlussfassungen im Umlaufverfahren bei einem Emissionshaus mit über 100 Insolvenzverfahren schon fast als unredliche Schiebung in Bezug auf den Willen der AnlegerInnen zu betrachten sind.

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Bleiben Sie unverrückbar.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Diesen Blick können ProReal-AnlegerInnen nicht mehr genießen. Mit dem Quartier Tegernsee könnten sie mittelbar über die SC Finance Four bis zu 25 Millionen Euro verlieren.

Zweidrittel des Geldes sind weg

15.03.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche geht es in meinem Wochenkommentar um viel Arroganz im Umgang mit AnlegerInnen:

• One Group betreibt Insolvenztourismus der besonderen Art: SC Finance Four beantragt Insolvenz in Eigenverwaltung beim Amtsgericht Offenbach, obwohl die Sitzverlagerung dahin noch nicht einmal im Handelsregister bekannt gemacht ist. Für die AnlegerInnen der ProReal Europa 9 und 10 sind Zweidrittel der Gelder vermutlich verloren – wenn alles gut läuft.
• PROJECT: Peinliche Vorstellungen auf den Präsenzveranstaltungen der Spezial-AIFs in Bamberg. Leere Kassen und fragwürdige Paketverkäufe unter Zeitdruck werfen auch für die Publikumsfonds wichtige Fragen auf.
• PI Pro Investor Fonds 3: Ein Fondsobjekt soll im aktuell schwierigen Markt ohne Not mit Verlust verkauft werden. AnlegerInnen wehren sich und wollen eine außerordentliche Gesellschafterversammlung in Präsenz.

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Bleiben Sie aktiv.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

SORAVIA sagt nicht, in welche Projekte das Anlegerkapital geflossen ist. Viel Geld ging an problematische Immobilienentwicklungen.

Ostersuche nach Antworten

22.03.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche geht es in meinem Wochenkommentar um faule und sogar schimmlige Eier im Osternest geschädigter AnlegerInnen.

• One Group: Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung bei der SC Finance Four eingeleitet. Ein Anlegerbeirat soll für optimale und transparente Kommunikation sorgen, dabei beantwortet SORAVIA nicht einmal Fragen zu diesem Gremium.
• PI Pro Investor: Neue Kapitalverwaltungsgesellschaft berichtet über ein gigantisches Chaos, das die alte Crew hinterlassen hat.
• UDI: AnlegerInnen können ihre Anteile am UDI Biogas 3 an die UDI Biogas GmbH verkaufen. Der Kaufpreis von einem Prozent der Zeichnungssumme wird damit „schmackhaft“ gemacht, dass ansonsten eine Insolvenz mit Ausschüttungsrückforderungen und Steuernachzahlungen drohen würde.

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Bleiben Sie suchfreudig.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Quartalsweise erscheint der Anlegerschutzbrief des Aktionsbundes Aktiver Anlegerschutz zu vielen Themen rund um den grauen Kapitalmarkt

Beschäftigungsprogramm für Insolvenzverwalter

05.04.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

feiertagsbedingt kommen die Themen von zwei Wochen zusammen und der wöchentliche Newsletter fällt entsprechend umfangreicher aus:

• Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz: Rechtsanwalt Tobias Pielsticker kritisiert im Anlegerschutzbrief des Aktionsbundes Aktiver Anlegerschutz das Missbrauchspotential des StaRUG.
• Bei UDI hat das OLG Dresden eine Anfrage an die Finanzaufsicht gerichtet. Die BaFin stellte dabei klar, dass eine Prospektgestattung gemäß Vermögensanlagengesetz nichts mit einer Prüfung unerlaubter Bankgeschäfte zu tun hat. Nachrangdarlehensgeber würden sich „bewusst in den Grenzbereich zum Einlagengeschäft und damit zur Erlaubnispflicht begeben“.
• VMF & VKM-Gruppe: Schwarmfinanzierungen zeigen seit Monaten, wie es um Immobilienbauträger derzeit bestellt ist. Jetzt zeichnet sich der größte Skandal in dieser jungen Branche ab. Rund 20 Fundings der VMF und VKM-Gruppe müssen aufgrund notwendiger Restrukturierungsmaßnahmen Kapitalausfälle befürchten.
• d.i.i.-Gruppe: Mit Mindestzeichnungssummen ab 200.000 Euro sammelte die Wiesbadener d.i.i.-Gruppe rund zwei Milliarden Euro bei vermögenden AnlegerInnen und institutionellen Investoren. Zahlreiche Insolvenzanträge operativer Gesellschaften inklusive der Kapitalverwaltungsgesellschaft deuten auf den nächsten Großskandal der Branche hin. Die aufsichtsrechtliche Überwachung hat hier wohl völlig versagt, obwohl oder weil Ex-BaFin-Chef Felix Hufeld bei der AG im Aufsichtsrat sitzt.
• Jamestown: Ausschüttungen für 2023 werden bei den Fonds 29, 30 und 31 ausgesetzt. Bei einem Büroobjekt konnte die Verwertung durch die Bank nur verhindert werden, weil die Finanzierung ein Jamestown nahestehendes Unternehmen ablöste.
• ThomasLloyd informiert über einen Meilenstein in Form von Stromabnahmeverträgen. Was wohl bisher mit dem Strom passierte?

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Bleiben Sie lesefreudig.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Bisher unveröffentlichte Bilanzzahlen beunruhigen 27.800 AnlegerInnen

Erneute Millionenverluste bei ThomasLloyd

12.04.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche lesen Sie eine Exklusiv-Recherche zu ThomasLloyd:

• ThomasLloyd: 753 Millionen Euro von 27.800 FondsanlegerInnen schmelzen wie Eis in der Sonne.
• Noch immer fehlen die Jahresabschlüsse für 2021 bei den geschlossenen Fonds und der ThomasLloyd Cleantech Infrastructure Holding GmbH. Nicht veröffentlichte Zahlen zeigen den nächsten Riesenverlust für 2021. Nach 132 Millionen Euro Minus in 2020 entstanden im Folgejahr weitere 89 Millionen Euro Verlust.
• Die 2019 fertiggestellten Biomasseanlagen auf den Philippinen produzierten 2020 und 2021 keinen Strom! ThomasLloyd kassierte aber allein 23 Millionen Euro als Management- und Performance-Fee.

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Bleiben Sie argwöhnisch.

Ihr
Stefan Loipfinger

[Karin Loipfinger]

Die erste d.i.i.-Insolvenz betrifft auch bvt-AnlegerInnen und Exporo-SchwarmfinanziererInnen

d.i.i.-Fonds 14 ist insolvent

19.04.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche lesen Sie eine umfangreiche Recherche zu einem insolventen AIF (Alternativer Investmentfonds gemäß KAGB).

• d.i.i. Fonds 14: Dieser Spezial-AIF wurde im November 2017 von der BaFin gestattet und wird unter der BaFin-Id 70151568 geführt. Trotz Fremdfinanzierungsgrenzen im Kapitalanlagegesetzbuch und Verwaltung durch die BaFin-überwachte externe Kapitalverwaltungsgesellschaft d.i.i. Investment GmbH musste der Fonds für sich und seine Assetgesellschaften Insolvenz anmelden.
• BVT: Mittelbar sind von der Pleite des d.i.i. Fonds 14 auch die Angebote BVT Concentio Vermögensstruktur I und BVT Concentio Vermögensstrukturfonds II betroffen, die jeweils dort investiert haben.
• Exporo: Ebenfalls betroffen sind mehrere Crowdfundings der Plattform Exporo. Beispielsweise gaben die beiden Schwarmfinanzierungen Micro Living Düsseldorf-Oberkassel I und II Geld an die Objektgesellschaft d.i.i. 14. Neubau A GmbH.
• d.i.i. Investment: Gestern teilte die BaFin noch mit, dass sie bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft d.i.i. Investment GmbH nun auch Insolvenzantrag stellte. Betroffen davon sind 16 AIFs mit einem Volumen von 621 Millionen Euro.

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Bleiben Sie kritisch.

Ihr
Stefan Loipfinger

[mopswombard]

Zu den Exporo Fundings schreiben Sie:

Der laut dieser Aufstellung zu zahlende Zinssatz von 18 Prozent passt allerdings nicht zu den fünf Prozent, die den AnlegerInnen versprochen wurden.

Selbstverständlich passt der Zinssatz dazu, er ist durchaus normal. Die Spanne lag zwischen 12%p.a. und 18% p.a., heute ist sie bei 10p.a. bis 15% p.a., aber auch wie immer mit Ausreisser nach oben bzw. unten,
Es bleibt die Frage, sind die 18% p.a. incl. Vermittlungsprovision oder sind für die ganze Laufzeit oder sind sie ohne Vermittlungsprovision mit der dann gleichen Fragestellung. Welche Kosten sind zusätzlich für den Sicherheitentreuhänder entstanden wäre auch noch spannend.

Bevor wieder jemand schreibt, das kann nicht sein bzw. das ist Abzocke, ersteres ist dies Normalität und zweites war in der Branche ein gutgehütetes Geheimnis .

[Stefan Loipfinger]

Mir ist natürlich bewusst, dass Mezzaninekapital unter Profis zweistellig kostet. Ich habe im Forum unzählige Male die nicht risikoadäquate Verzinsung von nachrangigem Crowdkapital kritisiert. Bei meiner Anmerkung zu der Zinsangabe in der d.i.i.-Finanzierungsübersicht hat den Hintergrund, dass den AnlegerInnen 5 Prozent Verzinsung zugestanden wurde und bei in der Übersicht 18 Prozent stehen. Bei den beiden anderen Crowdfundings steht in der Finanzierungsübersicht 5 Prozent, wie es auch gegenüber den SchwarmfinanziererInnen vereinbart wurde.

[mopswombard]

Mir ist natürlich bewusst, dass Mezzaninekapital unter Profis zweistellig kostet. Ich habe im Forum unzählige Male die nicht risikoadäquate Verzinsung von nachrangigem Crowdkapital kritisiert. Bei meiner Anmerkung zu der Zinsangabe in der d.i.i.-Finanzierungsübersicht hat den Hintergrund, dass den AnlegerInnen 5 Prozent Verzinsung zugestanden wurde und bei in der Übersicht 18 Prozent stehen. Bei den beiden anderen Crowdfundings steht in der Finanzierungsübersicht 5 Prozent, wie es auch gegenüber den SchwarmfinanziererInnen vereinbart wurde.

heisst das dann für die beiden Crowdfinanzierungen, D.I.I. zahlen dafür 5% an die Crowd und die Crowd Anleger erhalten ebenfalls 5%?

[Stefan Loipfinger]

heisst das dann für die beiden Crowdfinanzierungen, D.I.I. zahlen dafür 5% an die Crowd und die Crowd Anleger erhalten ebenfalls 5%?

Das heißt, bei den insgesamt 3 Crowdfinanzierungen der d.i.i. „Micro Living Düsseldorf-Oberkassel“, „Micro Living Düsseldorf-Oberkassel II“ (Emittentin: d.i.i. 14. Neubau A GmbH) und "Wohnen in Hamburg-Eimsbüttel" (Emittentin: d.i.i. 14. Neubau B GmbH) bekamen die SchwarmfinanziererInnen eine Verzinsung von 5 Prozent. In der mir vorliegenden Finanzierungsübersicht der d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (insolvente Fondsgesellschaft und Mutter beider Emittentinnen) steht davon zum Teil abweichend (Stand: 20. März 2024):

• d.i.i. 14. Neubau A GmbH
  • Finanzierer: Exporo AG
  • Darlehen: 5.111 T€
  • Zinssatz 5,00 % (fix)
  • Laufzeit: 31.12.2023
• d.i.i. 14. Neubau B GmbH
  • Finanzierer: Exporo AG
  • Darlehen: 2.615 T€
  • Zinssatz 18,00 % (fix)
  • Laufzeit: 31.12.2023

Ich habe die Frage aufgeworfen, weil damit unklar ist, was hier im Hintergrund passierte? Bei der Neubau A werden die beiden Fundings wie in den Fundingunterlagen beschrieben ausgewiesen, was die Systematik der Tabelle bestätigt, dass dort keine Effzi o.ä. ausgewiesen wird, sondern nur der zu zahlende Zins. Bei der Neubau B wird aber mit 18 Prozent ein komplett anderer Zinssatz ausgewiesen. Man könnte also fragen, wer hier die Differenz kassiert, wenn den AnlegerInnen nur 5,0 Prozent bezahlt werden.

[mopswombard]

Ich habe die Frage aufgeworfen, weil damit unklar ist, was hier im Hintergrund passierte? Bei der Neubau A werden die beiden Fundings wie in den Fundingunterlagen beschrieben ausgewiesen, was die Systematik der Tabelle bestätigt, dass dort keine Effzi o.ä. ausgewiesen wird, sondern nur der zu zahlende Zins. Bei der Neubau B wird aber mit 18 Prozent ein komplett anderer Zinssatz ausgewiesen. Man könnte also fragen, wer hier die Differenz kassiert, wenn den AnlegerInnen nur 5,0 Prozent bezahlt werden.

Ich kann es zwar nicht beweisen und daher ihre aufgeworfene Frage einmal so beantworten. Der Darlehensnehmer zahlt im Schnitt zwischen 10 und 15% aktuell, damals sicherlich 2 bis 3% mehr. Dies bedeutet bei den 18% ist man inline, wie es so schön auf Neudeutsch heisst, die Differenz kassiert die Plattform. Ob darin ein Agio ist und der Sicherheitentreuhänder bezahlt wird, keine Ahnung, ich kenne es so und so.

Da dies also die Normalität ist, stellt sich bei den beiden anderen Darlehen doch die dumme Frage, wo ist denn der restliche Aufwand verbucht? Das die Plattform für lau arbeitet, ist absolut ausgeschlossen. Es gibt höchstens noch die Möglichkeit, das man bei der Plazierung schon wusste, das es insgesamt 3 Darlehen über diesen Betrag geben wird und man aufgrund des grossen Volumens sich auf diese Differenzsumme geeinigt hat. Zum Zeitpunkt der Aufnahme war man ja nicht insolvent und dies sicherlich kein Thema.

Passt diese Logik nicht, dann stellt sich die Frage, wo wurde dieser Aufwand verbudelt?

[Oester]

„Wohnen am botanischen Volkspark“

Läuft ebenfalls über Exporo und gehört ebenfalls in diese Kategorie
viewtopic.php?p=28193#p28193

Meldung dazu von Exporo

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG, Wiesbaden, hat, wie Sie evtl. auch schon verschiedenen Medienberichten entnehmen konnten, Insolvenz angemeldet.

Die Darlehensnehmerin des Projekte ist hiervon derzeit nicht direkt betroffen.

Konkrete Informationen darüber, ob bzw. wie sich diese Insolvenzmeldung auf die Darlehensnehmerin des Projektes auswirken wird, liegen uns zum aktuellen Zeitpunkt nicht vor.

Wir werden Ihnen erneut berichten, sofern uns weitere Informationen vorliegen, spätestens jedoch Ende April 2024.

[Stefan Loipfinger]

„Wohnen am botanischen Volkspark“

Das Funding habe ich nachrichtlich auch in meinem Beitrag erwähnt, allerdings wurde es bezüglich der Zinsen nicht thematisiert, da dieses Funding zum d.i.i.-Fonds 15 gehört - konkret wurde das Geld an die d.i.i. 15. Neubau C GmbH weitergeleitet.
Eine Liste der mir bekannten d.i.i.-Fundings in Deutschland ist hier abrufbar: Crowdfundings der d.i.i. in Deutschland

[Karin Loipfinger]

Darlehenshöchstbeträge lagen weit über den verfügbaren Anlegergeldern

Drohender Totalausfall

26.04.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

diese Woche lesen Sie eine umfangreiche Recherche zur One Group.

• ProReal Europa 9 und 10: 284 Millionen Euro von 11.000 AnlegerInnen sind vermutlich fast vollständig verloren. Das an die SC Finance Four GmbH geflossene Geld wurde dort sehr waghalsig investiert.
• Anlegerbeirat: Mehrere Mitglieder eines vorläufigen Anlegerbeirats haben sich zurückgezogen, weil sie in dem Gremium keine ernsthafte Vertretung von Anlegerinteressen sehen.
• SC Finance Four GmbH: Nachrangig verliehenes Geld musste unbedingt zurückbezahlt werden, was ein erhebliches Finanzierungsrisiko für die Zinsdifferenzgeschäfte bedeutete. Der Insolvenzantrag offenbarte außerdem, dass der Ausfall von nachrangig verliehenem Geld bei anderen Finanzierungszusagen nun zum Dominoeffekt werden könnte.
• SORAVIA: Das österreichische Immobilienunternehmen sieht in einer Absichtserklärung keinen Grund für Zahlungen an die insolvente SC Finance Four.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: Drohender Totalausfall

Bleiben Sie aufmerksam.

Ihr
Stefan Loipfinger