One Group: Erste Insolvenz nach Aussetzung der Zinszahlung

[Stefan Loipfinger]

"Advent, Advent, ein Lichtlein brennt ..." Dieser Kinderreim kommt einen nicht nur aufgrund der Jahreszeit in den Sinn, wenn man die Meldung der One Group an ihre VermittlerInnen liest.

Sehr geehrter [Vertriebspartner],

es gibt wichtige Informationen zu einigen Namensschuldverschreibungen der ProReal-Serie. Diese möchten wir unmittelbar mit Ihnen teilen: Bei 4 von 25 Emissionen werden wir die geplanten quartalsweisen Zinszahlungen für das vierte Quartal 2023 aussetzen.

Angesichts einer herausfordernden Marktlage, die vor allem durch die Zins- und Inflationsentwicklung zu einem sprunghaften Anstieg der Finanzierungskosten geführt hat, stehen die Immobilienmärkte derzeit unter erheblichem Druck. Das hat zum einen die Stagnation der Immobilienmärkte und zum anderen rückläufige Immobilienpreise zur Folge. Durch diese Entwicklungen ist die Transaktions- sowie Finanzierungsaktivität in weiten Teilen des Marktes fast gänzlich zum Erliegen gekommen.

Der Markt befindet sich in einer massiven Korrekturphase, die einerseits neue Möglichkeiten für Investoren schafft und auf der anderen Seite viele Markteilnehmer vor große Herausforderungen stellt. Vergangene Krisen haben gezeigt, dass sich insbesondere die Immobilienmärkte schnell wieder erholen können, um sich dann auf einem deutlich höheren Preisniveau wieder einzufinden.

Aus diesem Grund führen wir gemeinsam mit unseren Projektpartnern eine umfassende Risikoanalyse des Portfolios durch und kommen damit vor dem Hintergrund der herrschenden Marktlage unserer Sorgfaltspflicht nach. Die Analyse soll im ersten Quartal 2024 abgeschlossen sein. Ziel ist es, mögliche Portfolioschwachstellen in einzelnen Projektgesellschaften rechtzeitig zu identifizieren. Zu den möglichen Maßnahmen zählen nicht nur die Prüfung der vorzeitigen Verwertung von Assets, sondern auch andere Optionen zur Verbesserung der Liquidität, um in der aktuellen Marktphase handlungsfähig zu bleiben und auch um gemeinsam Marktchancen, die sich gerade durch die aktuelle angespannte Bewertungslage ergeben, in Zukunft effizient nutzen zu können. Damit verfolgen wir das Ziel, die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projektportfolios zu erhalten. Unsere oberste Priorität gilt dem Interesse unserer Anleger und der Fortführung der erfolgreichen ProReal-Serie.

Angesichts dieser Situation haben wir uns gezwungen gesehen, keine weiteren Zeichnungen von Investitionsangeboten der folgenden Emittentinnen anzunehmen:

• ProReal Deutschland 7 – Exklusives Folgeangebot
• ProReal Private 10
• ProReal Private 11
• ProReal Secur 3
• ProReal Secur 4

Des Weiteren werden wir bei folgenden Emissionen die Zinszahlungen des vierten Quartals 2023 bis zum Vorliegen der vollständigen Ergebnisse der Portfolioanalyse aussetzen:

• ProReal Deutschland 7
• ProReal Deutschland 8 – Exklusives Folgeangebot
• ProReal Europa 9
• ProReal Europa 10

Was wir nun für Sie und Ihre Kunden tun:
Ihre betroffenen Kunden werden in den nächsten Tagen schriftlich durch die jeweilige Emittentin informiert. Wir bereiten derzeit alle relevanten Informationen auf und werden Sie engmaschig über die relevanten Kommunikationsschritte mit größtmöglichem Vorlauf informieren.

Was sind die nächsten Schritte?
Wir werden SORAVIA zu einem Sonder-Webinar am 21.12.2023, um 11 Uhr zuschalten. Melden Sie sich hier für das Webinar an (jetzt klicken und anmelden).

Uns ist die Sensibilität dieser Thematik bewusst und wir werden alles dafür tun, Sie bestmöglich zu unterstützen und Klarheit für Ihre Kunden zu schaffen. Das gesamte ONE GROUP-Team steht Ihnen zur Verfügung. Senden Sie gern Fragen vorab schriftlich an [email protected].

Mit den besten Grüßen

Ihr
Malte Thies Geschäftsführender Gesellschafter One Group GmbH
Oliver Quentin Geschäftsführer One Group GmbH

Diese Darstellung verharmlost die Situation ganz erheblich. Bei den vier Produkten, bei denen die "Zinszahlung ausgesetzt" wird, handelt es sich um nachrangige Namensschuldverschreibungen. Die vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre (qualifizierter Nachrang) erlaubt zwar die Nichtzahlung, allerdings nicht einfach aus Vorsichtsgründen. Nur wenn es zu einer Insolvenz kommen würde, dann darf eine Zahlung verweigert werden.

Der Anleger kann seine Rangrücktrittsforderungen nur dann gegen die Emittentin geltend machen, wenn diese Geltendmachung nicht dazu führt, dass die Emittentin insolvent wird.

Bei dem kleinsten der vier betroffenen Angebote, der ProReal Deutschland 8 wurden beispielsweise 2022 Zinsen von knapp 2 Mio.€ bezahlt. Pro Quartal war das im Schnitt ein Betrag von 0,5 Mio.€. Wie hoch akutell die Zahlung für das 4. Quartal 2023 wäre, ist nicht bekannt, da mit einer fragwürdigen Strategie auch 2023 weitere Gelder eingeworben wurden. Eine gewisse Platzierung unterstellt bleibt trotzdem folgendes Fazit:

Die ProReal Deutschland 8 GmbH verweigert die Zinszahlung in Höhe von gut einer halben Million Euro, weil ihr bei Zahlung dieses Betrages die Insolvenz drohen würde.

Am 30. Juni 2023 haben die beiden Geschäftsführer Oliver Quentin und Malte Thies noch mit dem Bilanzeid erklärt, dass der Lagebericht ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt:

Bestandsgefährdende Risiken sind unter Berücksichtigung der prognostizierten Geschäftsentwicklung nicht gegeben. Nach dem Bilanzstichtag ergaben sich keine nennenswerten Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf den Fortbestand der Gesellschaft haben könnten. Vor dem Hintergrund der finanziellen Stabilität sieht sich die Gesellschaft für die Bewältigung der künftigen Risiken gut gerüstet.

Abschließend noch zwei Zahlen zur Dimension: Allein die 4 Angebote, bei denen die Zinsen nicht mehr bezahlt werden, machen 409 Mio.€ von 11.050 Anlegenden aus …

Wichtiger Hinweis: Dies ist ein ohne Registrierung lesbarer Beitrag zu den Problemen bei der One Group, um AnlegerInnen vor einer Registrierung etwas mehr Informationen zu geben, welche Inhalte im Forum nach einer kostenlosen Registierung zu erwarten sind. Antworten von registrierten ForumsteilnehmerInnen zu diesem Beitrag sind ebenfalls frei zugänglich lesbar.
Im registrierten Bereich finden intensive Diskussionen zu verschiedensten Themen und auch einzelnen ProReal-Emissionen statt. Diese ehrlichen und ungefilterten Erfahrungen echter AnlegerInnen können helfen, bei anstehenden Entscheidungen Fehler zu vermeiden.

[Stefan Loipfinger]

Auf Anfrage hat die One Group mir mitgeteilt, die Nichtzahlung der Zinsen würde nicht auf dem Einwand der vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre beruhen.

Die Schuldverschreibungsbedingungen sehen einen Liquiditätsvorbehalt vor. Das bedeutet: Kann seitens
der Emittentin keine oder keine vollständige Zinszahlung geleistet werden, so erhöhen die nicht zu zahlenden Beträge den Zahlungsanspruch des Folgequartals entsprechend („Nachzahlungspflicht“). Dieser Liquiditätsvorbehalt (Nachzahlungspflicht) steht systematisch vor dem qualifizierten Rangrücktritt. Bitte beachten Sie zudem vor dem Hintergrund der Fälligkeiten auch noch, dass beim ProReal Deutschland 7 die Zinszahlung formal erst zum 30. Juni des Folgejahres fällig ist. Bei den weiteren betroffenen Emissionen quartalsweise binnen 10 Bankarbeitstagen des Folgequartals. Auch wenn dieser Schritt, den Schuldverschreibungsbedingungen entspricht – wir beim ProReal Deutschland 7 mit Blick auf die Fälligkeiten strenggenommen sogar vom „Normalfall“ sprechen könnten – sind wir uns darüber bewusst, dass das für den Anleger völlig unbefriedigend ist und Sorgen auslöst.

Dass die Sorgen begründet sind, zeigt eine andere Aussage auf die Frage, warum Zinsen in Höhe von 6,1 Millionen Euro nicht bezahlt werden können.

Unser Ansinnen besteht in erster Linie darin die Stabilisierung des Projektportfolios sicherzustellen. Wir wollen mit unserem Projektpartner erreichen, dass in Bau befindliche Projekte fertig gestellt werden können und bereits fertiggestellte Objekte nicht unmittelbar einem Verkauf zugeführt werden müssen, solange befriedigende Verkaufserlöse nicht erzielbar sind.
Insbesondere Projektentwicklungen, ohne signifikante laufenden Miet-Einnahmen, sind darauf angewiesen die laufenden Namenschuldverschreibungsverzinsungen auch aus Verkaufserlösen oder Refinanzierungen zu bedienen, was derzeit marktbedingt nur sehr eingeschränkt möglich ist.
Vor diesem Hintergrund werden derzeit alle Projekte auf konkrete kurz- und mittelfristige Wertschöpfungsoptionen geprüft und den entsprechenden Zins- und Rückzahlungsansprüchen gegenüber gestellt. Generell gilt es aus unserer Sicht, klar die langfristige Werthaltigkeit des Portfolios zu priorisieren und eine Ausfinanzierung der Projektgesellschaften zu gewährleisten, auch wenn dies zu Lasten der sonst gewohnt guten Einwerbeergebnisse und unserer bislang tadellosen Leistungsbilanz führt.

Das Ansinnen, die Fertigstellung von in Bau befindlichen Projekten sicherzustellen, dürfte wohl nicht von Zinsen in Höhe von 6,1 Millionen Euro abhängen.

Lesen Sie dazu gerne auch meinen ausführlichen Beitrag zur aktuellen Situation auf meinem Blog Investmentcheck.de

One Group zahlt Zinsen nicht => Investmentcheck.de

Wenn Sie an ständig aktuellen Informationen zur One Group oder zu anderen Anbietern von Kapitalanlagen interessiert sind, sollten Sie sich kostenlos im Anlegerforum Investmentcheck.community registrieren. Dort können Sie sich außerdem mit anderen Betroffenen austauschen und eigene Fragen stellen. Außerdem finden Sie dort die vollständigen Antworten auf die Presseanfrage an die One Group.

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[Stefan Loipfinger]

Die SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V. hat ein Video zur One Group mit mir gedreht. Dieses ist bei Youtube veröffentlicht worden. Wer den unten beigefügten Link anklickt, wird zu Youtube weitergeleitet.

Inhaltlich kann man in so einem Video, das bewusst etwas locker gestaltet wurde, natürlich nicht dramatisch viel erzählen. Aber vielleicht rundet es das Bild ja etwas ab ...

phpBB [video]

[Stefan Loipfinger]

In einer Pressemeldung von gerade eben verkündet die One Group GmbH den "Ausstieg" der beiden Geschäftsführer. Seit "Mitte Jänner" seien die beiden Herren Malte Thies und Oliver Quentin "einvernehmlich" nicht mehr in verantwortlicher Position tätig. Da die Bezeichnung Jänner typisch wienerisch ist, ist klar, wer diese Meldung diktierte. Speziell bei Malte Thies kommt noch hinzu, dass dieser über die Moin Invest GmbH zu 15 Prozent an der One Group GmbH beteiligt ist. Er ist das Gesicht der One Group, das die beiden neuen Geschäftsführer Uwe Richter und Peter Steurer sicher nicht ersetzen können. Man kann nur spekulieren, warum die SORAVIA ihren Kapitalmarktzugang schon fast vorsätzlich zerstört und durch Nichtssagen sowie leere Marketingphrasen Spekulationen über die Hintergründe geradezu anheizt.

ONE GROUP ordnet Geschäftsführung neu
Hamburg, 25.01.2024 – Wechsel im Management der ONE GROUP: Mitte Jänner endete die Tätigkeit der bisherigen Geschäftsführer Malte Thies und Oliver Quentin einvernehmlich; beide verbleiben jedoch weiter im Team der ONE GROUP. Die Nachfolge in der Geschäftsführung übernehmen zwei ONE GROUP Manager mit langjähriger Fach- und
Führungskompetenz. Uwe Richter ist Experte im Portfoliomanagement und seit mehr als 20 Jahren im Investmentgeschäft tätig. Mario Kuhn besitzt langjährige Erfahrung als Leiter des Innendienstes und als Prokurist der ONE GROUP.

Die ONE GROUP setzt damit weiterhin auf solides Management und langjähriges Fachwissen, um den Anforderungen eines schwierigen, komplexer werdenden Marktumfelds gerecht zu werden und den langfristigen Erfolg des Unternehmens zu sichern.

Die ONE GROUP wird in den kommenden Monaten attraktive, neue Investmentprodukte anbieten. Dabei steht in einem herausfordernden Markt weiterhin das Ziel im Vordergrund, die Positionierung als führender Anbieter im Bereich innovativer Investmentprodukte zu stärken und zukünftig weiter auszubauen.

Über die ONE GROUP
Die ONE GROUP ist einer der führenden Anbieter von Investmentprodukten im Immobiliensegment. Das Unternehmen verfügt über langjährige Erfahrung in der alternativen Finanzierung von Projektentwicklungen in deutschen und österreichischen Metropolregionen sowie in der Konzeption strukturierter Investitionsmöglichkeiten im Immobiliensegment.

Mehr dazu im registrierten Bereich: Zur kostenlosen Registrierung
Für bereits angemeldete ForumsnutzerInnen: Überraschender Wechsel in der Geschäftsführung der One Group

[Stefan Loipfinger]

Jetzt wird es schmerzhaft, wie eine heute veröffentlichte Mitteilung gemäß §11a VermAnlG andeutet. Denn beim ProReal Deutschland 7 hat die One Group nun bekannt gemacht, dass eine Rückzahlung ohne ein Wunder nicht zu erwarten ist. Hintergrund sind erste Ergebnisse aus der Risikoanalyse des Immobilienportfolios.

Veröffentlichung nach § 11 a Abs. 1 VermAnlG

1. Betreff:
   Erwarteter Zahlungsverzug gegenüber den Anlegern der Vermögensanlage.
2. Name des Veröffentlichungspflichtigen einschließlich seiner Anschrift:
   Emittentin: ProReal Deutschland 7 GmbH
   Anschrift: Bernhard-Nocht-Straße 99, 20359 Hamburg
3. Bezeichnung der Vermögensanlage sowie das Datum der Aufstellung und das Datum der Veröffentlichung des Verkaufsprospekts:
   Bezeichnung der Vermögensanlage: ProReal Deutschland 7
   Datum der Aufstellung des Verkaufsprospektes: 28.01.2019
   Datum der Veröffentlichung des Verkaufsprospekts: 07.02.2019
4. Zu veröffentlichende Tatsache gemäß § 11a Absatz 1 VermAnlG:
   Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird sich die Emittentin ab dem 01.07.2024 gegenüber den Anlegern in Zahlungsverzug befinden. Die im Bereich der Immobilienprojektentwicklungen tätige Darlehensnehmerin der Emittentin führt derzeit eine Risikoanalyse aller Bauvorhaben in ihrem Portfolio durch. Im Laufe dieser Analyse zeichnet sich ab, dass die Rückführung des Darlehens an die Emittentin aller Voraussicht nach nicht fristgerecht erfolgen wird. Dies hat zur Folge, dass eine fristgerechte, vollständige Rückzahlung des Nominalbetrags der Vermögensanlage an die Anleger bis spätestens zum 31.12.2024 nicht sichergestellt ist.
5. Datum des Eintritts der der Tatsache zugrunde liegenden Umstände:
   Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit können weder die bis zum 31.12.2024 zu erfolgende Rückzahlung der Vermögensanlage noch die am 30.06.2024 fälligen Zahlungen der jährlichen variablen Verzinsung sowie der endfälligen Verzinsung fristgerecht geleistet werden.
6. Kurze Erklärung, inwieweit sich die Tatsache auf den Emittenten oder die von ihm emittierte Vermögensanlage unmittelbar bezieht, soweit sich dies nicht schon aus den Angaben zu Nummer 4 ergibt:
   Siehe bereits unter Nummer 4.
7. Erklärung, aus welchen Gründen die Tatsache geeignet ist, die Fähigkeit des Emittenten zur Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber den Anlegern erheblich zu beeinträchtigen, soweit sich dies nicht schon aus den Angaben zu Nummer 4 ergibt:
   Siehe bereits unter Nummer 4.

[JoS-MZ]

Hallo Herr Loipfinger,

bitte wo konkret ist die von Ihnen zitierte Mitteilung zu finden?
Danke für die Information, die ich in Ihrem Text nicht entnehmen konnte.

Schönen abend

Jetzt wird es schmerzhaft, wie eine heute veröffentlichte Mitteilung gemäß §11a VermAnlG andeutet. Denn beim ProReal Deutschland 7 hat die One Group nun bekannt gemacht, dass eine Rückzahlung ohne ein Wunder nicht zu erwarten ist. Hintergrund sind erste Ergebnisse aus der Risikoanalyse des Immobilienportfolios.

[insolvenzgeschädigt]

@JoS-MZ
https://onegroup.de/app/uploads/2024/02 ... rmAnlG.pdf

Zu ProReal Deutschland 7
veröffentlicht von OneGroup 19.02.2024

Anmerkung des Moderators Stefan Loipfinger: Ich habe den Link nachträglich korrigiert.

[Stefan Loipfinger]

Ich habe zu der 11a-Mitteilung nun auch einen Beitrag auf meinem Blog veröffentlicht. Sie können diesen hier nachlesen:

Drohende Nichtzahlung bei ProReal 7

[JoS-MZ]

Herzlichen Dank,

wenn ich dem Link folge, komme ich zum VErkaufsprospekt nebst VIB.
Eine Veröffentlichung der OneGroup vom 19.02.2024 kann ich da nicht finden

[Marc Gericke]

Bitteschön.....

[JoS-MZ]

Vielen Dank für die Datei.
Die Veröffentlichung erfolgte im Bundesanzeiger oder wo?

Bitteschön.....

[Marc Gericke]

Nein, auf der Seite der One Group. Normalerweise müsste diese noch auf der Seite der BaFin erfolgen.....sollte entweder heute oder morgen auch dort zu lesen sein.

[Karin Loipfinger]

Vier ProReal-Angebote stehen durch Restrukturierung und Konzernausgliederung im Feuer

SORAVIA restrukturiert One Group
Wegen „solcher Situationen“ wurden externe Spezialisten einbezogen

Am 25. Januar meldete die One Group die Neustrukturierung der Geschäftsführung. Man wolle „in den kommenden Monaten attraktive, neue Investmentprodukte anbieten“. Am 19. Februar räumte die One Group Rückzahlungsprobleme beim ProReal Deutschland 7 ein und verwies erneut auf eine laufende Portfoliobewertung: „Die im Bereich der Immobilienprojektentwicklungen tätige Darlehensnehmerin der Emittentin führt derzeit eine Risikoanalyse aller Bauvorhaben in ihrem Portfolio durch.“ In Wirklichkeit arbeitet die SORAVIA seit Wochen im Hintergrund an einer Restrukturierung. Aus Sicht der AnlegerInnen – speziell der ProReal Angebote Deutschland 7 und 8 sowie ProReal Europa 9 und 10 – gibt das massiv Anlass zur Sorge. Um den kompletten kostenlosen Beitrag auf unserem Blog investmentcheck.de lesen zu können, klicken sie bitte auf folgenden Link: SORAVIA restrukturiert One Group

Wichtiger Hinweis: Dies ist ein ohne Registrierung lesbarer Auszug aus einem Beitrag zu den Problemen bei der One Group, um AnlegerInnen vor einer Registrierung etwas mehr Informationen zu geben, welche Inhalte im Forum nach einer kostenlosen Registierung zu erwarten sind. Antworten von registrierten ForumsteilnehmerInnen zu diesem Beitrag sind ebenfalls frei zugänglich lesbar.
Im registrierten Bereich finden intensive Diskussionen zu verschiedensten Themen und auch einzelnen ProReal-Emissionen statt. Diese ehrlichen und ungefilterten Erfahrungen echter AnlegerInnen können helfen, bei anstehenden Entscheidungen Fehler zu vermeiden.

[Stefan Loipfinger]

Nachdem ich kürzlich schon über die Restrukturierung der One Group und deren Ausgliederung aus dem SORAVIA-Konzern berichtet habe, können Sie in meinem heutigen Blogbeitrag auch von der Ausgliederung verschiedener Projektgesellschaften lesen. Nachfolgend ein Organigramm der neuen Struktur neben der SORAVIA Immobilien Holding GmbH.

Zum Vergrößern, bitte auf das Bild klicken

Der Kommentar dazu ist hier nachzulesen: Von Verschiebung bis Schiebung
Spannend ist auch die Antwort auf eine Frage von mir an die SORAVIA-Pressestelle bezüglich mittlerweile beauftragter Insolvenzexperten:

Auch wir beobachten mit großer Sorge seit Monaten die Krise der Immobilienmärkte in der D-A-CH-Region. In unserer 140-jährigen Unternehmensgeschichte im Immobiliensektor haben wir gelernt, mit den Zyklen der Immobilienmärkte umzugehen. Dennoch sind wir als Marktteilnehmer Teil der Marktdynamik. Die Trennung rechtlicher Einheiten in einer soliden aufgestellten Struktur verhindert die Ausbreitung von Risiken aus einzelnen Projektgesellschaften auf die Gesamtgruppe. Diese Risikotrennung verfolgt nicht das Ziel, einzelne Investoren zu benachteiligen, sondern dient dem Schutz aller Investoren und sorgt für eine ausgewogene Trennung zwischen den unterschiedlichen Risikoklassen.

Das österreichische Magazin Trend spricht von tausenden Deutschen, die Geld verlieren werden:

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Quelle: Trend, Verlagsgruppe News aus Österreich

[wage21]

Wie der Baukonzern Soravia hinter dem Rücken von 11.000 Anlegern umstrukturiert

https://www.handelsblatt.com/finanzen/i ... 20551.html

[Stefan Loipfinger]

Jetzt ist es bei der ersten Gesellschaft amtlich: Die SC Finance Three GmbH wurde in die

• Dornhofstrasse 100, 63263 Neu-Isenburg

verzogen.
Ich empfinde es als Täuschung der Öffentlichkeit, wenn diese offenbar Mitte Januar beurkundete Tatsache erst im März öffentlich gemacht wird.

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Dass dieser Umzug offenbar bewusst verheimlicht wurde, zeigt ein im Februar vom gleichen Notar beurkundete Gesellschafterliste, auf der aber noch Hamburg als Sitz angegeben war!

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[Stefan Loipfinger]

Vorhin hat man den Vertrieb über den ersten Insolvenzantrag informiert. Betroffen ist die SC Finance Four GmbH, in der die Gelder der AnlegerInnen von ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 stecken.

Sehr geehrter Herr,

wir alle verfolgen seit Monaten mit großer Sorge die Berichterstattung über die Krise im Immobilienmarkt. Die ONE Group hat die letzten Jahre versucht, sich so diversifiziert wie möglich aufzustellen. Leider haben uns die Verwerfungen am Markt ebenfalls stark getroffen.

Nach den ersten großen Insolvenzen 2023 in Deutschland bei Projektentwicklern und anderen Immobilienunternehmen wurden unsere Finanzierungs- und Transaktionspartner vor allem in Deutschland deutlich zurückhaltender. Dies hat verbunden mit der Zunahme regulatorischer Anforderungen, wie der EU-Taxonomie, und geopolitischer Konflikte den Markt weiter gebremst. Drastische Zinserhöhungen und der damit verbundene Anstieg der Finanzierungskosten haben einen de facto bis heute anhaltenden Transaktionsstillstand bewirkt. Selbst bei den großen börsennotierten Immobilienkonzernen mussten die Investoren in den vergangenen drei Jahren hohe Verluste hinnehmen. Der DAX Subsektor Real ist seit Beginn der Immobilienkrise im Herbst 2021 bis Herbst 2023 um -47% eingebrochen. Hierin sind noch keine Immobilienanleihen, Mezzanine-/Nachrangfonds oder Crowdfunding-Vehikel berücksichtigt, die mit deutlich höheren Verlusten bis zum Totalausfall konfrontiert wurden.

In diesem schwierigen Marktumfeld verlangsamten sich die Rückzahlungen aus den Projektentwicklungen in Deutschland an die Finanzierungsgesellschaften gegen Jahresende deutlich, was Ende Dezember 2023 dazu führte, dass bei unseren Emittentinnen und den durch sie finanzierten Poolgesellschaften eine Risikoanalyse durchgeführt wurde.

Gleichzeitig wurde aus Gründen der Sorgfaltspflicht und Verantwortung gegenüber Anlegern und Stakeholdern von der Konzernmutter und den betroffenen Gesellschaften ein profiliertes Team an Unternehmensberatern und spezialisierten Anwälten, darunter die Kanzlei Willkie, Farr & Gallagher LLP, beauftragt.

Im Ergebnis können wir heute festhalten, dass bei vier von 23 betrachteten Emittentinnen unterschiedlicher Handlungsbedarf besteht. Die betroffenen Emittentinnen haben in der Vergangenheit bereits EUR 61,6 Mio. an die Anleger ausgeschüttet. Positiv ist zu vermerken, dass es bei der PRD 7 GmbH und PRD 8 GmbH mit einem Gesamtvolumen von EUR 131 Mio. nach jetziger Kenntnis keine Ausfälle, sondern lediglich eine Zahlungsverzögerung geben wird. Detailliertere Informationen zu diesen beiden Produkten werden gesondert versandt.

Bei der PRE 9 GmbH und PRE 10 GmbH sind ca. EUR 278 Mio. Anlegergeld in hochverzinsliche Nachrangfinanzierungen investiert. Hier wird eine geordnete Restrukturierung durchgeführt. Bei der durch die beiden Gesellschaften finanzierten Poolgesellschaft, der SC Finance Four GmbH, wurde ein Insolvenzantrag mit Antrag auf Eigenverwaltung gestellt.

Hintergrund hierfür war, dass die Projekte Unterföhring (UFO) München und Sylter Hof Berlin aufgrund einer fehlenden tragfähigen Finanzierung vollständig rückabgewickelt werden mussten. Das Projekt Tegernsee musste teilweise rückabgewickelt werden. Zusätzlich hatte sich die Fertigstellung des Projekts Zollhafen Mainz deutlich verzögert.

Die beantragte Eigenverwaltung schafft die notwendige Rechtssicherheit, um Investoren die Möglichkeit zu geben, die zur Fertigstellung der Projektabwicklungen benötigten Gelder in die jeweilige Projektgesellschaft zu investieren. Für die Anleger bedeutet ein verrechtlichtes und damit transparentes Verfahren, dass ihre Interessen deutlich besser geschützt sind als bei einem ungeordneten Verfahren.

Bei den betroffenen hochverzinslichen vier Nachranginvestments der ProReal-Serie handelt es sich um ein Risiko-Ertragsprofil, das durch die Höhe der Verzinsung und die Nachranggestaltung auch deutlich größere Risiken birgt. Die Trennung rechtlicher Einheiten und eine solide Struktur, die eine Ausbreitung möglicher Risiken auf andere Projektgesellschaften und den Gesamtkonzern verhindert, dient nicht der Sanierung zulasten einzelner Investoren, sondern dem Schutz aller Investoren im Sinne einer ausgewogenen Risikotrennung.

Die ONE GROUP ist sich gemeinsam mit ihrer Konzernmutter, der Soravia Gruppe, ihrer wirtschaftlichen und sozialen Verantwortung gegenüber Ihnen als Vertriebspartnerinnen und Vertriebspartnern, den Anlegern, unseren Mitarbeitern und allen anderen Stakeholdern bewusst. Daher werden die betroffenen Emittentinnen ihre Anleger über ihre gesetzlichen Verpflichtungen hinaus aktiv einbeziehen, indem sie Anlegerbeiräte etablieren, um eine optimale und transparente Anlegerkommunikation sicherzustellen.

Angesichts der Schwierigkeiten in Teilen der ProReal-Serie arbeiten wir derzeit an einer wirtschaftlichen Lösung, die den Anlegern eine deutlich bessere Perspektive bieten soll, als die im Zusammenhang mit Nachranginvestments im Markt sonst übliche.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr

[Stefan Loipfinger]

In einem ausführlichen Blogbeitrag habe ich die Vertriebspartnerinformation kommentiert und zusammengefasst:

SORAVIA wollte hoch hinaus – Deutsche AnlegerInnen werden jetzt tief fallen

Insolvenztourismus der SORAVIA
AnlegerInnen der One Group müssen immer mehr um ihr Geld zittern. In einer Mitteilung an den Vertrieb der ProReal-Produkte wurde die Einleitung eines vorläufigen Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung vermeldet. Konkret geht es um die SC Finance Four GmbH, für die beim Amtsgericht Offenbach ein entsprechender Antrag gestellt wurde. Problematisch ist das für 10.000 AnlegerInnen der ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10. Deren 278 Millionen Euro wurden über Darlehen an die nun insolvente SC Finance Four weitergereicht. Von dort floss das Geld dann wiederum an Projektgesellschaften, von denen offenbar einige mit Schwierigkeiten kämpfen.
Mehr unter: https://www.investmentcheck.de/insolven ... r-soravia/

[mopswombard]

In einem ausführlichen Blogbeitrag habe ich die Vertriebspartnerinformation kommentiert und zusammengefasst:
One_Group_Austro-Tower.jpg
Insolvenztourismus der SORAVIA
AnlegerInnen der One Group müssen immer mehr um ihr Geld zittern. In einer Mitteilung an den Vertrieb der ProReal-Produkte wurde die Einleitung eines vorläufigen Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung vermeldet. Konkret geht es um die SC Finance Four GmbH, für die beim Amtsgericht Offenbach ein entsprechender Antrag gestellt wurde. Problematisch ist das für 10.000 AnlegerInnen der ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10. Deren 278 Millionen Euro wurden über Darlehen an die nun insolvente SC Finance Four weitergereicht. Von dort floss das Geld dann wiederum an Projektgesellschaften, von denen offenbar einige mit Schwierigkeiten kämpfen.
Mehr unter: https://www.investmentcheck.de/insolven ... r-soravia/

auch wenn ich nerve, wie kann man als Anleger solche Investments in diesem Umfang tätigen? Wer hat da eigentlich wen nicht oder nur teilweise informiert oder haben wir es mit einer Vielzahl von geldgierigen blinden Anlegern zu tun?
Ich glaube nicht, das es einen einzigen Anleger gegeben hat, dem dieses Konstrukt bekannt gewesen ist. Vorallem, das es praktisch in einen Blind Pool investiert und dann irgendwelche Nachranganleihen an irgendeiner Projektgesellschaft erhält. Das es dies gibt und für sehr viele Investoren auch kein Problem darstellt, ist ja allgemein bekannt. Aber die können bzw. sollten mit dem Risiko solcher Anlagen umgehen können. Aber hier handelt es sich um Retailkundschaft. Und da stellt sich doch zum wiederholten Male die Frage, wer haftet denn dafür?
Bei Crowdimmos gibts keinen Vertriebler, der mir irgend eine Halbwahrheit erzählt, da bin ich als Anleger gefragt. Aber hier haben wir es doch mit Heerscharen an Vertrieblern zu tun. Und auch denen unterstelle ich, das davon die Mehrzahl zum Wohle ihrer Kunden arbeitet und nicht gegen sie. Aber was wussten dann die Vertriebler über die Produktgestaltung wirklich? Es ist zwar klar, das man sich selbst zu informieren hat, aber wie in jeder Einheit, gibts jemanden der mir dieses Produkt näher bringt und erklärt, warum und wieso das gut für den Kunden ist.

[Marc Gericke]

Vor allem stellt sich die Frage nach dem Vertrieb, wenn - wie im vorliegenden Fall - Teile des Vertriebs im Advisory Board der One Group GmbH vertreten waren? Was genau haben die da getan und hatte das Auswirkungen auf die Unabhängigkeit? Bezeichnend ist, dass die Zusammensetzung des Advisory Board nicht mehr auf der Seite zu finden ist.....

[Sparschlau]

Leider bin ich auch eins von den Schafen, wieder mal hat es mich erwischt.
Pro Real 9 und 10 davor die Lichtmiete, wollte nur meine Rente aufbessern.
Jetzt ist es vorbei, nicht falsch verstehen möchte hier kein Mitleid ernten nur andere warnen.
Es hörte sich vielversprechend an und es wurde suggeriert, dass mit der Soravia eine finanzstarke Mutter im Hintergrund agiert , die bei Problemen sicherlich hilfreich zur Seite stehen würde.
Dem bin ich auf den Leim gegangen ,nun muss ich endlich lernen das Geld abzuschreiben. Fällt natürlich bei 25.000 € nicht so ganz leicht.
Hart verdient , leicht verspielt halt zu blöd gewesen .
Adios grauer Kapitalmarkt.
.

[TOD]

Wer glaubt, dass der Schuldner im Interesse der Gläubiger agiert, lebt in der falschen Welt.

Es ist aber unwahrscheinlich, dass sich die Gläubiger zusammen schließen, und gemeinsam mit juristischem Rat die Soravia und ONE Group angemessen an den Zahlungsausfällen beteiligen.
Welche Rolle spielen die HIT Treuhand und der Mittelverwendungskontolleur? Alle Personen verdienen sicherlich ordentlich weiter.

Bringt es etwas die SDK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger bzgl. der Vetretung der Gläubgerrechte mit einer Vollmacht zu versehen?

[Marc Gericke]

Zunächst muss man mal abwarten, was jetzt genau mit dem ProReal Europa 9 und 10 passiert. Im Moment ist das noch unklar. Je nachdem, wie man dort agiert, gibt es mehr oder weniger sinnvolle Optionen der Mitgestaltung einer Lösung. Ob das tatsächlich gewollt ist oder ob nur eine Insolvenz in Eigenverwaltung bei den PR 9 und 10 sinnvoll ist, wird man sehen. Das hängt im wesentlichen davon ab, wie das AG Offenbach jetzt mit dem Antrag der SC4 umgeht.

Was die HIT und den Mittelverwendungskontrolleur angeht - Frage ist berechtigt, Durchsetzung schwierig. PRE 9 und 10 sind wie PRD 7 und 8 Blindpoolfonds, da ist es mit der Mittelverwendungskontrolle immer schwierig. Das wird man prüfen müssen, wenn klar ist, wie es mit der SC4 und den PRE 9 und 10 tatsächlich weitergeht.

[Stefan Loipfinger]

Ich gehe da mit Marc Gericke. Derzeit ist es für Vieles noch zu früh. Die wichtigste Botschaft ist m.E., sich unbedingt aktiv informiert zu halten. Z.B. durch eine Registrierung hier im Forum oder bei meinem kostenlosen Newsletter meines Blogs: zur Newsletteranmeldung Selbstverständlich empfehle ich Ihnen auch eine Newsletteranmeldung bei der SdK oder dem Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz.

So, und nun Schluss mit Werbung. Dass bisher noch keine Einleitung eines vorläufigen Insolvenzverfahrens vom AG Offenbach bekannt ist, ist für mich ein gutes Zeichen. Offenbar wird das nicht nur durchgewunken.

Wenn es aber der SORAVIA doch gelingen sollte, den von ihr vorausgewählten Sachwalter einzusetzen, dann wird es ein Kräftemessen zwischen der SORAVIA und den freien Finanzdienstleistern. Letztere erwähne ich hier als möglichen Gegenpart, weil diese den Zugang zu den AnlegerInnen haben und so theoretisch Mehrheiten auf den vermutlich irgendwann Mitte 2024 stattfindenden Gläubigerversammlungen der ProReal Europa 9 und 10 organisiert werden können (ich gehe von Insolvenzen dort aus, da ja das einzige Asset Darlehen an eine insolvente Gesellschaft sind).

Ganz wichtig, auch wenn ich mich wiederhole: Keinesfalls irgendwelchen Anwälten blind vertrauen. Stellen wir uns theoretisch vor, wir wären ein schlecht denkender Emittent und möchten, dass alles brav in unserem Sinne durchläuft (asymmetrische Schadensverteilung). Irgendwie holen wir ein paar "Anlegerschützer" ins Boot und die bekommen die Anlegeradressen. Dafür tun die uns nicht weh und können z.B. gerne die bösen Vermittler verklagen. Die sind uns mittlerweile ähnlich egal wie die AnlegerInnen. Die fragwürdigen Anlegeranwälte vertreten ihre MandantInnen kostenlos auf der Gläubigerversammlung und lassen sich auch in den Gläubigerausschuss wählen. Und fertig wäre ein perfides System. Ja, das ist rein hypothetisch gedacht, aber ich habe das schon häufiger so erlebt! Deshalb möchte ich nur abstrakt sensibilisieren für mögliche Szenarien.

[Marc Gericke]

Aus Erfahrung (Sono Motors GmbH, Gläubigerausschuss) weiß ich, dass die Entscheidung des Amtsgerichtes gern mal 2 oder 3 Tage dauern kann. Ich rechne am Freitag mit einer Entscheidung. Wenn die Insolvenz in Eigenverwaltung angeordnet wird, sieht man das meist nicht direkt in den Insolvenzbekanntmachungen. Sichtbar ist dann nur die Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung (ca. 3 Monate später). Wenn sich Offenbach "sperrig" zeigen sollte, wird vermutlich den Antrag zurückziehen und dann in Hamburg erneut einreichen. Wir müssen die Ohren halt offen halten.

Gegen kostenlose Vertretung auf der Gläubigerversammlung spricht erst einmal nichts, das ist auch grundsätzlich möglich. Habe ich bei Sono Motors auch gemacht - gut, war ein Eigentor, hatte innerhalb von 3 Tagen rund 2.000 (!) Vollmachten per Post bekommen - der Postbote hat sich gefreut. Wichtig ist aber und da gebe ich Herrn Loipfinger Recht, dass man die Motivation des Rechtsanwaltes hinterfragen sollte. Was ist seine Zielrichtung und Motivation? Warum schlägt er die eine oder andere Richtung vor? Ich sage immer - einfach anrufen und die Fragen stellen, die man hat. Spätestens dann, wenn es darum geht, den AnlegerInnen das Vorgehen zu erläutern, trennt sich die Spreu vom Weizen.